9.8億剝離非地產業務，朗詩綠色集團能否改變低估值局面？

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前言：    

朗詩綠色集團有限公司（00106-HK；以下簡稱：朗詩）緻力於以多元化為突破口尋求發展，卻沒能被資本市場認同。

從歷史股價來看，朗詩的股價長期橫盤在1港元附近，甚至在多數時間不及1港元。

截止5月20日收盤，朗詩最新股價為0.98港元/股，換手率僅為0.03%，最新市值46.28億，是名副其實的地產「仙股」無疑。

近期，朗詩發佈公告稱，計劃於2019年將非地產開發相關業務剝離至控股集團，包括長租公寓、物業管理、設計等業務，預計所得款項淨額約為9.81億元。

尤其作為風口業務，長租公寓的剝離引發市場熱議。

物業收入佔比超八成，規模「掉隊」

有一種觀點認為，與房企銷售商品房的利潤和回款週期相比，運營長租公寓還有很大的差距。

據2018年報，在朗詩合計75.6億元（人民幣，單位下同）的收入中，物業銷售收入約為64.1億元，佔比84.79%；開發及管理服務收入約為9.99億元，佔比13.21%；租金及物業管理費收入約為1.54億元，佔比2%。

同時，2018年朗詩的毛利為21.5億元，較2017年的15.2億元同比上升41.4%，整體毛利率為28.5%，較2017年上升4個百分點，主要是因為毛利率較高的開發管理服務收入較2017年大幅增加32.7%。

表面來看，營收和毛利的雙升是件好事兒，但對比下來，隨著各房企在規模上的爭奪，主打輕資產模式的朗詩在規模上已開始慢慢「掉隊」。

數據顯示，朗詩2018年實現合約銷售金額381.5億元，同比增長19%，距離年初定下的460億元的目標尚有較大差距，完成率為83%，在百強房企中幾乎墊底。

根據克而瑞發佈的房企銷售金額排行榜，朗詩2016年排名53名，2017年到了64位，2018年則下滑到了68位。

同時據未經審核的一季度銷售數據，報告期内實現簽約銷售額約32.57億元，同比下降29.75%；簽約建築面積逾22.25萬平米，同比下降12.16%，僅完成400億年度銷售目標的8%。

多元化轉型遇阻,剝離長租公寓

從朗詩自身解釋，處於孵化期的創新業務壓低了公司的盈利空間，剝離長租公寓，公司的業績預計同比將會有進一步的提升，併有助市場充分認識公司的盈利能力。

作為新型行業，長租公寓尤其受到年輕人喜愛，市場一度迎來飛速發展期，併引得各大房企入局搶灘，

朗詩屬於後來者。

早在2010年，以魔方公寓、自如為代表的一批老牌長租公寓運營商便已先後入場。2014年，雷軍拿出1億元投資You+公寓，又讓這個新行業火了一把，隨後萬科在經過多年對長租公寓市場的嘗試與探索，在2016年5月正式推出了長租公寓業務的統一品牌「泊寓」；同年8月龍湖也宣佈正式涉足長租公寓業態，併推出「冠寓」品牌。

直到2017年，朗詩才開始正式進軍長租公寓市場，創立「朗詩寓」，涵蓋青年公寓、白領公寓、精品公寓及服務式公寓四條產品線，主要面向中高端租賃客群。

然而，朗詩寓沒能為其帶來盈利。

年報數據顯示，朗詩的長租公寓業務在2017年虧損0.44億元，到了2018年，虧損進一步擴大至1.9億元。

在2018年業績會上，朗詩董事長田明曾表示，長租公寓回本週期在3-5年，這個業務需要培育，在一段時間里都會產生比較大的虧損。朗詩的長租公寓採用二房東模式。田明預計，2019年、2020年，長租公寓還將繼續虧損。

可見，朗詩此舉是止損的策略。

痛點何在？

當下，國内長租公寓主要分為「集中式」和「分散式」兩類。

其中，集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營；分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似「二房東」。

不可否認，長租公寓的市場需求和行業發展潛力巨大，但卻頻被抱怨「賠錢」。

此前，綠城前執行董事曹舟南就曾表示過擔憂，長租公寓的回報率普遍在2%左右，綠城半年平均融資成本在5.6%，很難覆蓋企業財務成本。

也有業内人士指出，開發商自己建房子後出租，或併購存量物業後改建成公寓出租，都很難實現盈利，原因在於，房價、地價、融資成本都偏高，相對而言，租金收入則偏低，而且這一矛盾在短期之内也很難解決。

此外，與地產快週期開發不同，租賃是慢週期行業。其成熟期需要十年、二十年或更長時間，持續和叠代是建立内部創新創業孵化平台最關鍵的兩個動作。但如果企業沒有耐心，缺少堅定不移的戰略投入，内部創新業務很容易流於形式被邊緣化。

顯然，長租公寓的創新發展是需要耐心的。