背靠中交集團，綠城中國要「換擋提速」

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日期：2019年9月26日 上午9:10作者：李瑩 編輯：李雨謙

二十年來，綠城中國一直著力於打造中產階級改善型住宅、高產階級尊享型住宅。

公司精品住宅項目在業界也是很有口碑。某種意義上可以說公司代建業務之所以成長這麽快，也是得益於其精品工程。

不過隨著公司代建業務崛起，綠城中國的房地產開發業務相對保守、落寞了些。這個局面或將隨著中交係入主綠城而改變。

在2019年中期財報中，綠城中國又重提拿地戰略，依託大股東中交集團深厚實力，綠城中國會有望迎來新的發展「春天」嗎？

與中交集團又一聯姻

中交集團自2015年入主綠城中國（以下簡稱綠城）後，兩家合作開發物業項目的新聞就不斷被曝出。

9月24日，綠城（03900-HK）又公告一則喜事。公告稱，哈爾濱綠城置業與中交東北投資和哈爾濱地鐵置業開發簽訂組建項目公司協議。

合營公司初始註冊資本為4500萬元。其中，哈爾濱綠城置業、中交東北投資、哈爾濱地鐵置業開發將分别出資2070萬元、450萬元、1980萬元，分别佔註冊資本46%、10%以及44%。

三方組建合營公司還涉及關聯交易。中交東北投資是中交集團間接非全資附屬公司。中交集團及附屬公司最新持有綠城中國股份約6.25億股份，相當於其已發行股本約28.78%。

一則公告曝露綠城中國背後資本大鳄，原來公司與「巨無霸」企業中交集團還有交集。

中交集團最早入主綠城是在2015年3月。彼時中交集團以60.15億港元總對價收購綠城5億多股份，當時收購價是每股11.46港元。

緊接著2015年6月，中交集團再以每股11.46港元收購綠城1億股股份。截至2015年末，中交集團持有綠城約28.9%股份，成為綠城單一最大股東。

在股東變更後的兩年多時間里，兩家風平浪靜各自相安。進入2018年以來，綠城與中交的合作開始密集起來。兩家不僅成立合營公司，還在天津、廣州等地合作拿地。

在綠城與中交集團合作密切之餘，往往容易讓人忽略綠城其實還有一個大股東九龍倉。

2012年6月，綠城中國引入九龍倉做戰略性股東。九龍倉共計投資41.6億元，持有公司已發行股份總額25%權益。

代建業務要「喧賓奪主」？

已經習慣與大股東併排行走的綠城，與主流房企「激進」擴張相比，近年走得越來越「保守」。公司的房地產開發業務在外界的認知里，風頭尚不及代建業務。

2019年上半年，綠城取得合約銷售額743億元。其中，投資項目合同銷售收獲約494億元，代建項目合同銷售金額約為249億元。

綠城代建業務起步較早。2010年9月，公司啓動商業代建、政府代建以及資本代建等業務，這是公司輕資產模式的萌芽，行業鮮有競爭者。

2015年9月，基於全新的發展需要，公司成立綠城管理集團，拉開代建業務序幕。彼時公司還收購綠城鼎益及綠城時代，併入綠城管理，成為公司對外品牌、管理、資源輸出的主體。

發展十年，綠城的代建業務已經做成中國最大品牌。財報顯示，截止2019年6月末，綠城代建管理項目合計317個，規劃總建築面積約7284萬平方米，預計總可售金額4194億元，

綠城在2018年財報中表示，在保持傳統房地產開發業務同時，綠城仍將繼續佈局代建業務、生活服務業務，建築科技業務等，將創新業務和綜合產業作為公司新利潤增長點。

公司的創新業務應該是指搭建金融平台。2018年12月，綠城27.18億元收購百年人壽的消息鋪天蓋地。

不過2019年8月綠城公告，這一收購計劃未被批準。綠城搭建金融平台的計劃也告吹。

將拿地列為發展計劃，公司要回歸主賽道？

綠城崛起於中國經濟最發達的浙江省，公司堅持品質發展道路，在泥沙俱下的行業發展初期，成為一股清流。

綠城房子的好口碑也離不開創始人宋衛平的行事風格。最有名的是宋衛平怒砸景觀石，用近乎偏執的態度表示對品質的苛求。

不過就是這一位創業元老，卻於2018年7月告别綠城。取而代之的是中交係張亞東接任。

新帥赴任在「風雨交加之際」，2019年内外部環境顯示，房地產行業都跌入週期底部。

2019年上半年，綠城營收186.58億元，同比下降44.4%。股東應佔利潤約為20.58億元，同比下降11.9%。

公司新當家人張亞東曾在今年中期業績發佈會上表示，公司業績已經達到歷史低點。

在内憂外困之際，綠城靠現有的傳統房地產開發業務、代建業務，以及房地產產業鏈上的延伸服務等能走出困境嗎？

首先就公司引以為豪的代建業務來說，綠城管理競爭者越來越多。房地產行業見頂已成行業共識。很多房企都進入代建行業，萬科、建業、藍光的代建業務也是非常成熟。

競爭者越來越多，切都是行業品牌資質較高的龍頭房企，房地產代建領域也不平靜。未來綠城管理的業務或也將受衝擊。

綠城另一主營房地產開發業務又走得相對保守。從近年拿地和總的土儲看，公司拿地力度一直不高。每年末的總土地儲備甚至有下降趨勢。

張亞東曾在2019年3月一場會議上直言，業績下滑根本原因是手上沒有項目。沒有貨就沒有營銷、沒有回款，也就沒有投資。這是投資拿地問題，投資管理是綠城中國的短板。

今年上半年，綠城又欲重回房地產開發主賽道。公司在2019年中期財報中表示，將加大投拓力度，推進多元化拿地方式，擴充土地儲備。

在中期業績發佈會上，張亞東表示，給我們三年時間，一定會把各項指標調整好，成為行業優等生。

作為一家混合所有制典型房企，綠城這兩年的優勢也逐漸在釋放。背靠中交集團深厚實力背景，又不乏民營企業運營靈活性機制，公司未來穩健發展還是非常有保障的。