大股東溢價認購、更名、拿地，正商實業開始「轉正」？

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正商實業是一家河南房企，其背後股東實力深厚，是鼎鼎有名的河南龍頭房企正商集團。最近正商實業公告有些密集，且都是大動作。

從公告看，正商實業（00185-HK）經歷大股東溢價認購、公司更名、接連拿地、不惜成本融資等接二連三的大事件，莫非這是公司開啓規模擴張的徵兆？

與正商集團淵源

正商實業是一家正統的房地產企業。公司主要從事物業發展、物業投資及管理、以及酒店業務等，並於香港、中國、海外市場尋求風險可控的投資機會。

說正商實業可能很多人不熟悉，但說起其背後實控人河南正商集團，相信很多人都如雷貫耳。深扒正商實業歷史，發現其竟然兩度更名。其最初是恒輝企業控股。

2015年5月，正商集團附屬公司JoyTownInc以7.31億港元代價，收購恒輝企業控股22.13億股股份，成為其第一大股東，持股比例約為55.02%。

為反映新的控股股東和公司發展新里程，在隨後2015年7月28日，恒輝企業便更名為正恒國際。這個名字一直沿用到2019年。

在控股正恒國際最初的3年里，正商集團陸陸續續向正商實業注入小部分資產。從營收和淨利潤規模看，正商實業雖保持一定成長性，但並不突出。

直到2019年7月8日，正恒國際控股更名為正商實業。這個名稱才與正商集團有了幾分相似性。從本次更名看，正商實業才真正走入正商集團的戰略主航道。

8月15日，正商實業發佈公告稱，公司已成功向控股股東JoyTownInc（正商集團控股子公司）配售41.18億新股。JoyTownInc持股比例由57.95%上升至74.77%。

正商實業也在公告中表示，認購股份獲配發及發行時將悉數確認為公司股權，將降低公司資產負債比率、擴大業務發展資本基礎，並改善公司淨資產狀況。

被诟病的高負債

剛剛受到大股東「輸血」的正商實業，給外界的想象空間逐漸打開。但讓人意想不到的是公司卻仍在高息發債。

9月25日，正商實業（00185-HK）發行2.2億美元2021年到期優先票據。這筆票據票面利息較高，為12.8厘。

公告稱，公司、母公司擔保人及附屬公司擔保人與國泰君安國際、中信里昂證券、建銀國際、招銀國際、中民金融、中信銀行（國際）及原銀證券訂立購買協議。

這個票面利率不算低。從公司8月28日發佈的半年業績看，截至今年6月末，公司銀行及其他借貸固定年息在7-10厘。

從房地產行業平均票面利率看，正商實業的融資成本在行業屬於偏高水平。Wind數據顯示，行業平均融資成本在5.87。不惜高成本融資，正商實業有多「缺錢」？

公司2019年上半年實現收益約3.27億元，同比增加2%；公司擁有人應佔溢利約為0.37億元，同比增加約29%。

從過往業績看，公司歸屬母公司的淨利潤直到2017年才扭轉虧損局面。業績轉正兩年多來，正商實業似乎尚未從高負債的壓力中走出來。

Wind數據顯示，從2016年至2018年三年間資產負債率表現看，正商實業遠高於河南省另外兩家房企建業地產和鑫苑置業。

其實這三家房企的負債率都不低。2018年房地產行業資產負債率是低於80%的。而這三家負債率均高於行業平均。

高票息融資不耽誤公司北京、河南拿地

與現在很多房企發行優先票據用於再融資不同，本次正商實業除將所得款項淨額用於現有債務再融資，還有剩餘作項目發展及企業經營之用。

言外之意就是公司還要拓展新的物業發展項目。就在公司發債前的9月12日，正商實業剛以約15億元大手筆成功投得北京大興區瀛海鎮一幅佔地面積約5.6萬平方米住宅用地。

就在同一天，公司還以29億元代價一口氣拿下河南新鄭市兩幅土地。兩幅地塊總佔地面積約為8萬平方米，皆為70年產權住宅用地。

在短短兩個月内，正商實業經歷大股東溢價認購、更名、接連拿地、不惜成本融資，這些或都說明正商實業正在籌劃大規模擴張戰略。

正商集團尚未上市，未來不排除將更多優質資產注入正商實業。正商集團在河南省有堅實的市場地位。

根據中國房地產協會及中國房地產評估，以合約銷售及2012年至2018年售出的建築面積計，公司為鄭州最大的住宅物業發展商。

與同為河南龍頭房企的建業地產相比，在爭奪河南第一房企上正商集團是其實力勁敵。建業地產選擇始終深耕河南市場，但正商集團卻已在拓展區域外市場，未來定價空間、發展潛力也都極有優勢。

隨著正商集團的「力捧」，被推到前台的正商實業規模發展之路也清晰可見。公司在2019年中期財報中透露，未來將繼續擴大河南省及其他第一、第二線城市地產發展業務。