首創置業：前三季簽約額升20.9%，槓桿水平改善，兌現有質量增長

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中國領先的房地產綜合運營商首創置業(02868-HK)2019年9月物業銷售維持增長表現，單月簽約金額約35.5億元人民幣（下同），較上年9月的數據高出47.3%。財華社據此估算，其9月份的簽約單價或為每平方米2.75萬元人民幣，較去年9月的單價高出39%。

截至2019年9月底，首創置業累計簽約金額同比增長20.9%，至510.8億元。財華社據此計算，2019年前三個季度的簽約單價或為每平方米2.60萬人民幣，同比增長9.41%。

首創置業在2019年上半年業績中提到，2019年下半年目標簽約400億元以上。而其2019年下半年的總可售資源達到811億元，其中包含2019年6月底562億元的庫存（287萬平方米）和下半年新推資源249 億元（126萬平方米）。

在這些可售貨源中，三大核心城市圈的佔比為78%，京津滬佔比73%，重點推盤項目包括上海禧悅項目、上海闵行華漕項目、天津大運河項目等。由此可見，在多樣渠道聯動的同時，該公司持續優化配置三大核心城市圈，這些地區項目實現開盤的快速去化，例如上半年上海天閱濱江、禧悅等項目開盤去化率都達到100%，強大的產品及品牌實力所帶動的強勁需求，足見首創置業要完成銷售目標應不成問題。

上半年純利增長61%，股息收益率高

首創置業的2019年上半年業績也十分優異，營業收入同比增長47.21%，至104.76億元，毛利率提高了4.81個百分點，至38.36%，歸屬母公司淨利潤同比增長61.23%，至11.87億元，核心淨利潤同比增長31%，至10.4億。

首創保持發展勢頭的同時，積極回饋股東。派息率穩定維持在30%以上，今年更是提高到35%，派息金額逐年增加。按照當前的股價，首創的股息收益率超過9%。

多渠道低成本擴展土地儲備，一級千億平台效果顯現

首創把握市場節奏，積極通過一二級聯動、併購等多元渠道獲取低價優質土地。截止上半年首創的土地儲備總建築面積為1308.9萬平方米，其中權益土地儲備為904萬平方米，權益比例為69%。土地儲備總貨值3101.9億元，可以滿足未來3年的發展需求。

土地一級開發方面，首創上半年通過一二級聯動方式，底價新獲取北京石景山西黃村，平谷金海湖等3個項目，總建築面積約53萬平方米。截至6月底，首創已獲及鎖定的一級開發項目規劃建築面積超過2800萬平方米，該公司已在京津冀地區成功打造千億一級開發平台。

區域佈局方面，首創繼續堅持聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市。三大城市圈及多個單核城市的高速發展和城市升級擴容，將為該公司帶來極大的發展潛力。下半年以來，首創繼續採取穩健的投資策略，於核心城市謹慎新獲優質項目：天津市津南項目，毗鄰中心城區，靠近地鐵1號線及多條城市主幹道，規劃地上建築面積為16.9萬平方米；成都市青羊項目，毗鄰地鐵和多條城市主幹道，規劃總建築面積為12萬平方米；上海市闵行華漕鎮項目，項目定位改善型需求，位於大虹橋商務區，靠近地鐵13號線及沈海高速、北翟路高架及北青公路等多條城市主幹道，交通便利。這些優質項目將可繼續為首創置業的未來發展提供彈藥。

槓桿水平改善，債務結構持續優化

上半年首創置業銷售及回款提升，土地投資節奏穩健，首創通過多維度渠道控制負債率水平，實現了現金的增長與槓桿水平的下降，債務狀況進一步改善。上半年首創淨資本負債率下降了16.31個百分點，至152.31%。截至2019年6月30日，首創置業持有貨幣資金373.87億元，相較年初225.27億元增長65.97%，足以覆蓋一年内應支付的附息債務251.07億元。2019年上半年，來自經營活動的淨現金流入達到21.23億元，相較2018年上半年為淨現金流出22.48億元有明顯改善。截至2019年中期，首創置業短期債務佔比24%，較年初下降3個百分點，短期償債壓力較小，債務期限結構持續優化。以此來看，首創置業手上現金充裕，流動性風險較小。

2019年6月底，首創置業的存量融資成本為5.53%，穩居行業可比區間低位，財務風險較低。2019年内，該公司發行境内私募債80.9億元人民幣，平均利率僅為4.4%，其中7月份發行的三期3+2年利率更低至4.26%，創年内房企3年期私募公司債券最低發行利率。憑借其國企背景和良好信用，這次發行的全場認購倍數高達2.04倍，可見市場對該公司的認可。值得注意的是，經歷了野蠻生長後，資本市場的私募投資漸漸回歸理性；私募市場好標的的稀缺，導致優質公司的發債成本下降，首創置業就是一例。鑒於新債券利率低於存量融資成本，或有望拉低該公司的整體融資成本。

同時，首創置業正在開展供股，計劃每10股供不超過5股，籌資不超過30億元人民幣。若發行成功，將有利於其進一步改善財務狀況。

總結

綜上所述，背靠實力雄厚的母公司，聚焦三大核心城市圈，穩健的拿地節奏，以低成本獲取優質資源，首創置業在穩步推進現有業務，打造核心競爭力，實現差異化競爭和規模提升的同時，不斷改善財務狀況，提升資金利用率，從而為股東創造更好的回報。