養老地產過剩，縣城缺敬老院，房地產開發商跑偏了？

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日期：2019年10月29日 下午6:04作者：李瑩 編輯：李雨謙

養老地產這個細分領域一直是房企垂涎的重要市場。雖然萬科等大大小小房企對產業均有涉足，但大都也處於「試水」階段。

隨著2019年下半年以來，政策調控從嚴，讓一向高速增長的住宅開發處於「背風口」，此時養老地產是否能重新被房企提上戰略日程？

富人成養老地產帶動先驅？

在房地產行業闖蕩半輩子，張總終於迎來退休。

他曾是一家民營房企高管，經歷過事業的低估和巅峰。如今他已經快60歲了。

到了這個年齡，不想退休也得考慮以後的生活喽。

埃里克森對人生發展理論認為，人到老年，會獲得一種超脫的智慧感。這種年輕時不曾有的智慧會讓人變得機智、幽默，笑對人生。

張總本來就是一個聰明人，老了就更豁達。他早就籌劃好了退休後的生活。勞碌一輩子，只有這段時光真正為自己而活。

張總退休之後，他住在北京太陽城。很長一段時間我們都不曾聯係過。不過從朋友圈，我卻能知曉他的行程站點。

從朋友圈照片看，他不是在太陽城别墅與一幫老年好友打牌，就是一行同齡人外出遊山玩水、樂不思蜀。

北京太陽城是一處養老地產，位於順義潮白河西岸的雙青林場内。建築類型有現代獨棟、水畔聯體别墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。

官網顯示，中國太陽城是中國國内最早從事健康養老產業發展的企業。張總的睿智在於，他選擇了一處養老地產養老。

不同於「居家養老」、「兒女養老」等傳統養老方式，養老地產一般是指以養老為主題的物業項目，普遍採取養老住宅+一般住宅+配套+服務的綜合開發模式。

廣泛意義上的養老地產可以涵蓋不同類别養老產品和服務，消費者根據個人收入和需求自行選擇。

這些養老社區具備居住、養老功能，既符合中國重房子的投資情節，又能傳承下一代，看點很多。

不過現行的養老地產偏高端模式，雖然在國内時興有很長一段時間，但很多項目卻如空中樓閣，始終未能進入普通人的生活。

這些項目大都服務於張總這樣的高淨值、退休人群。這一群體的基本特徵是有錢。他們是第一批從改革開放中富裕起來的人，年齡介於50-65歲，有較強的消費能力和需求。

這一群體富人或成養老地產強大的第一批驅動著。

根據中國建設銀行與波士頓咨詢公司開展的私人銀行客戶調查，樣本中近半數高淨值客戶已邁過50歲門檻，「富人養老」腳步漸行漸近。

房地產行業下行，養老地產是否再次站上「風口」？

養老地產概念興於上世紀七八十年代，源於老齡化人口眾多的發達國家。國内老齡化人口增長，讓這塊特定市場成為房地產行業細分的重點領域。

河那岸，養老地產將催生出萬億市場。

據艾瑞咨詢統計，2018年我國養老產業市場規模達6.57萬億，預計2022年達10.29萬億，復合增長率高達11.9%，我國養老產業是一個萬億藍海市場。

河這岸，對提上戰略日程的養老地產，房企卻都成行動上的矮子。縱觀行業主流房企，對養老地產的態度始終是「雷聲大雨點小」。

與「快周轉，毛利高」的住宅開發、銷售相比，養老地產始終不能「扶正」。這固然與行業逐利性有關，住宅這方沃土賺錢都賺不過來，誰願意去冒風險。

不過2019年，住宅開發命運似乎將要被改寫。

早年各城市的限購政策，沒有將行業粗放式迅猛發展打壓住，2019年又來了一撥新「制裁」。在調控各種雷霆攻勢下，房地產行業可謂「驟入寒冬」。

2019年二季度以來，房地產信託收緊、房企海外發債受限、銀行專項檢查重磅政策持續衝擊房地產行業。

政策調控效果是「立竿見影」的。一季度的「地王」不復蹤影，取而代之土地市場降溫，房企資金壓力明顯加大。

統計局數據顯示，1-9月份，房地產開發企業土地購置面積15454萬平方米，同比下降20.2%；土地成交價款8186億元，下降18.2%。

土地是房企的「糧倉」。各家房企一向將土儲規模視為可持續競爭力。如今在拿地上出現頹勢，或可表明房企也要惜盤過冬了。

「風水輪流轉」，在住宅物業飽受調控之苦的節點，養老地產是否能坐上「風口」？

政策又為養老地產打開哪些口子？

當一個行業的春天來臨的時候，這種運氣擋都擋不住。養老地產亦如是。

養老地產是伴生於13萬億養老產業之内的。根據中國社科院預計，2030年中國養老產業市場可達13萬億元。

你所不知道的，中國目前已經步入老齡化社會。雖然有點沉痛，但不得不正視。這個銀發經濟的萬億市場已經悄然開啓。

當一國65歲以上人口佔比超過7%，即進入「老齡化」社會；當65歲以上人口佔比超過14%，即進入深度老齡化社會。

根據國家統計局數據，2002年我國65歲以上人口達9420萬人，佔總人口7.3%，正式進入老齡化社會。2018年我國65歲以上人口為16658萬，佔比高達11.9%。

依靠傳統養老，意味著一個獨生子女要贍養兩位老人。一對夫妻要贍養四位老人。對一個家庭來說，有子女的話生活壓力又要增加一倍。

這種家庭模式是國内主流的家庭構成。失獨家庭、空巢老人又讓傳統養老現狀「雪上加霜」。這些都讓以政府主導的養老體係倍受挑戰。

出於當下養老需求緊迫性，養老方面的政策文件制定、落實讓更多社會資本參與到養老責任中來。

2012年以來，多項政策鼓勵民間資本進入養老產業，醫養結合、以房養老、智慧養老等概念開始湧出。

進入2019年，養老產業體係逐漸完善。2019年4月16日，國務院引發的《關於推進發展養老服務業的意見》,提出了六個方面共28條具體政策措施。

政策在減輕養老服務稅費負擔、支持養老機構規模化、連鎖化發展、推動解決養老服務機構融資問題等方面都有實質性的舉措出台。

比如，財稅部門率先出台一係列稅費優惠政策，自9月1日起養老服務機構免徵耕地佔用稅。

政策持續開放的態度，讓更多資本集中養老產業。房地產企業是否能把握住機會迎來新一輪爆發？

養老地產「白夜潛行」？

房企從不會或缺一個新興領域的興起。當養老政策春風吹遍大江南北的時候，房地產企業也早以進入這個產業。

開頭本文提到的太陽城就是一個較早典型。如果說太陽城是歐美式養老的一個舶來品，那主流房企近年的佈局也是頻頻想養老產業投遞橄榄枝。

較早入局的房企有萬科、保利地產、綠城集團、綠地集團等。

作為領軍房企，萬科可謂在各個轉型領域都身先士卒。2009年，萬科推出首個養老項目「隨園嘉樹」。

2015年公司籌建養老事業部，聯合險資、專業運營機構成立項目平台公司，推出「自持社區養老」、「租售併舉」等養老模式。

業務細分來看，萬科現有三條養老產品線各有偏重。城市機構型產品「怡園」側重於照顧半自理老人，持續照料型的「隨園」以及社區嵌入型的「嘉園」。

作為國資一員，保利地產深谙養老事業的責任，對養老業務探索更是有的放矢。

公司提出「三位一體中國式養老」戰略，產品有轉為中國收入老人打造的自理型公寓，為普通老年人群提供介護型機構和康復護理服務。

在養老機構，沒有日常瑣事負累，他們更追求人生的價值感。在相互幫助下，他們也常常去做一些公益活動。

什麽才是適合中國的養老地產模式？

雖然很多主流房企不約而同選擇轉型養老產業，但揭開五花八門的宣傳外衣，養老地產可以說還停留在僅提供一處有養老噱頭的70年產權住宅。

這種小區嵌入式養老是在向傳統養老致敬，還是繼續以養老概念兜售住宅？最為關鍵的是，截至目前尚無在養老地產中真正掘金成功。

一則是養老地產多為商業盈利性，與國内老年人群消費能力低的特點不對等。另外，針對養老地產的政策，尚未有具體化、規範化，也讓產業無序發展。

據華夏商訊報道，北京盈科(上海)律師事務所律師胡永鑫曾表示，中國目前針對養老地產還沒有專門的法律進行規範，無論從開發商拿地建房，還是物業等配套企業的運營，都與普通商品房並無二致。

在此基礎上，相關部門也無法有力地監管養老地產開發、運營的各個環節，這樣很容易失控。

如果要在萬億養老產業分一杯羹，房企探索中國特色科學養老模式成當務之急。在中國，富人雖有實力支付高端養老費用，但真正選擇機構養老的或是一小部分。

那一小部分就是中等收入家庭，有實力埋單，不想拖累子女，便選擇養老地產等機構養老。

而更普遍的、更廣泛的則是普通老年人群。傳統觀念難以改觀，疊加財力不足是這群人的最大特點。

據中商產業研究院報道，我國有90%的老年人選擇居家養老，約7%的老年人在社區享受日間照料和託老服務，只有不到3%的老年人可入住養老機構。

如何深挖這部分人群消費需求，才是房企養老事業真正做出成績的關鍵之處。這也是政策用意最深的群體。

2019年9月20日，民政部印發《關於進一步擴大養老服務供給促進養老服務消費的實施意見》（以下簡稱意見）直接覆蓋這部分人群。

《意見》提出要大力發展城市社區養老服務，有效拓展農村養老服務，激發老年用品消費潛能，打造「互聯網+養老」服務新模式等。

《意見》還要求在2022年底前，培養培訓1萬名養老院院長、200萬名養老護理員。每個縣至少建一所面向農村特困失能、殘疾老年人專業照護的敬老院。

在政策「照到」的地方，房企如果能真正重視，並有務實舉措。出於社會公益、自身效益都是一件兩全的好事。

要想兩全，這對房企又何嘗不是一件難事。

養老地產如何脫離「房地產」本質？

房地產切入養老市場，想要兩全也很難。

首先是行業自身逐利屬性是否可以改觀。很多房企偷換養老地產概念，變相銷售住宅，未脫離房地產開發本質。

其次，養老地產是需長期持續盈利的經營性物業開發，短期内無法向住宅物業那種「短平快」方式回款。

即使是社區性養老地產，配套養老設施投入也會沉澱房企很多資金。可以說養老地產如果房企採取自持模式長期經營，除資金外，運營和服務也是一大挑戰。

為了去房地產化，和為資金減負等，很多房企採取合作方式開發養老地產項目。例如，2018年保利地產就聯合太平人壽，以「地產+保險」方式切入養老市場。

自身地產開發經驗，外加險資資金、客戶資源優勢，可謂給開拓中的養老地產上了「雙保險」。

在彌補自身不足方面，遠洋就聯合美國專業運營商峰堡、Meridian Senior Living，在老年公寓、長者社區等細分領域赢得先機。

在養老地產最為關鍵的配套設施，醫療配套方面，萬科走在前列。2012年萬科蕙心醫院開業，與北控聯合推出光熙怡園項目。

位於北京東北三環内光熙門的怡園是醫養結合的長者公寓，内有二級盆底專科康復醫院，醫院已於2018年初正式開業。

如果說像萬科、保利這類龍頭房企，能打出養老品牌，是其品牌與資金上有先入優勢的話，那些中小房企在養老產業里又能否分一杯羹呢？

朗詩常青藤或可成為中小地產發力養老業務的一個典型。2013年朗詩提出「就近養老」服務模式，以居家、社區、機構三位一體模式為老人提供多種類服務。

總體來講，房企做養老地產的野心、困惑一直在，但也不乏實力房企不斷針對各種境況進行調整、適應。

有業内人士曾表示，房企要真正想做好養老地產，需要扪心自問，是否有實力有意願去長期持有，是否有心去做養老配套設施，包括醫療資源等。

當一個企業的出發點對了，再去尋求公益與收益的平衡，服務與品牌的溢價，就會很容易找到適合自己的盈利方式。

養老地產的挑戰，勁敵是養老服務運營商還是險企？

就在房企與自身困惑鬥爭的同時，還要直面更多勁敵。除房地產開發商外，養老市場還有很多有實力的參與者。

據艾媒網數據，中國養老產業市場主要有三大主力佈局，包括親和源等企業的養老服務運營模式、萬科等房地產開發公司的養老產業拓展模式、以及泰康人壽等保險公司的養老產業拓展模式。

親和源和前文提到的太陽城一樣，都是較早以「開發+運營」模式切入養老市場的綜合性企業。經過多年積累，這類企業運營優勢和品牌優勢已經小有名氣。

例如親和源位於上海浦東康橋的項目，已經發展有2000名會員，其養老連鎖經營模式日益成熟。

在艾媒網數據中，截至2019年上半年，投身養老事業的上市公司超過80家，其中大部分公司是房地產企業佔比達39%。

有部分是保險公司嘗試開展「保險+養老」運營模式。泰康人壽通過「養老社區+康復醫院」的發展模式，完成了在全國的連鎖佈局。

現行的養老市場，雖房企和保險企業各有佈局，但還談不上真正意義的競爭。市場剛剛起來，聯合開拓降低風險似乎更符合當下狀況。

於是不斷有「房企+險資」的合作模式出來，除上文提到的保利地產和太平人壽，還有招商局蛇口和仁和人壽。