前十月銷售額過千億，富力地產能否揚眉吐氣？

原創

日期：2019年11月2日 上午11:30作者：李瑩 編輯：李雨謙

曾使出渾身解數降低負債的富力地產(02777-HK)，似乎並未達成所願。從公司披露的三季報來看，淨負債率依然在上漲。

不過就在市場為其擔憂之際，提前踏入千億銷售門檻讓公司徹底揚眉吐氣。公司低迷已久的股價也應聲而漲。

淨利潤增速復蘇了嗎？

10月31日，富力地產發佈2019年三季度業績報，財報顯示，公司營收和淨利均錄得同比增長。

2019年前9個月公司實現營業收入約505.24億元，同比增長約12.00%；淨利潤約47.51億元，同比增長約2.1%。

單從前三季度淨利增速看，公司業績有所增長。但聯係公司過往業績看，這種增長只是源於2018年淨利低基數水平。

2018年公司淨利潤錄得87.3億元，同比2017年僅增長約5%。而2017年公司淨利潤同比增長59%。

富力地產淨利潤緣何波動這麽大？

2017年，因收購萬達酒店，富力地產產生溢價收購收益131.08元。2017年公司淨利潤錄得214.2億元，是公司迄今最好成績。

假如去掉一次性非經常收益，公司2017年實際錄得83.2億元，同比2016年淨利潤67.12億元增長約24%。這個增速也遠超2018年5%增速。

由於房地產業績結算往往延後1-2年，所以富力地產今年的收益應該是源於2016年前後的銷售業績。

公司前幾年銷售業績還算穩定。2015年合約銷售額544億元。2016年合約銷售額609億元。如果沒有非經常性損益，公司今年業績大概率能保持穩定增長。

被诟病的高負債如何破解？

除了淨利潤增速能否復蘇外，外界還比較關注富力地產的負債情況。

2018年末，公司負債總額約為2963億元，其中有息負債規模達1632.99億元，淨負債率上升至184.15%。

為降低公司債務情況，富力地產也是用儘各種招數。

2018年11月，富力地產就曾嘗試股權融資，用於償還公司債務、補充公司營運資金、項目投資等合規要求的用途。

2019年下半年，公司還被曝出「全員營銷」、「暫停拿地」等加速周轉、緩解現金壓力的極端舉措。

2019年7月26日，市面流傳一份富力暫停拿地的文件，在業内掀起軒然大波。

這份名為《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》的文件提出，2019年下半年公司必須上下全體動員，堅持全民營銷，加強促銷力度。

此外文件還明確提出，2019年下半年原則上暫停拿地動作，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。

2019年下半年，雖然房地產行業融資收緊，但作為行業頭部公司，富力地產的緊張情緒明顯超越同行。

不過雖然使出渾身解數，富力地產似乎依然難以實施自救。Wind數據顯示，今年三季度公司淨負債率進一步上升至230%。

2019年三季報顯示，截至9月30日，富力地產負債總額約為3428.40億元，比2018年末2963.23億元增加約16%。

細分來看公司短期流動壓力有所緩和。2018年末公司短期借款約為137.89億元，而截至今年9月末，短期借款下降約3.86%，至132.57億元。

富力的「憂傷」並未就此止步。與短期借款「此消彼長」的是長期借款。截至今年9月末，公司長期借款比2018年末增長約13%，達到848.30億元。

合約銷售額已達千億

債務壓力未減，富力地產目前希望只能寄託於銷售額上。

2018年富力地產權益銷售金額首次突破1311億元，同比大增60%。根據克而瑞排名位居行業第13位。2019年公司將權益協議銷售目標定為1600億元。

重壓之下，公司銷售額還真的給市場一個大大的驚喜。

11月1日，公司剛剛發佈的銷售數據顯示，截至2019年10月31日，公司總權益合約銷售金額約為1066.4億元，銷售面積達約993.1萬平方米。

僅僅用10個月時間，富力地產就輕松實現千億銷售額，讓承壓已久的富力再次迎來市場熱捧。

截至11月1日收盤，富力地產漲3.946%，報12.66港元，成交額1042.24萬港元。

不過當前，富力地產仍不能掉以輕心。雖然與去年同期相比，公司銷售額和銷售面積分别上升11%和35%。但富力地產的銷售價格明顯出現下降。

2018年前10月公司銷售均價約為13048元，2019年前9月銷售均價則降為10737元。下半年整體行業環境都不好，降價促銷能否幫公司達成銷售目標還未可知。

按公司1600億元的銷售目標算，在剩下的兩個月公司還要完成600億元，能不能完成真的要看富力地產能否接著創造奇迹了。