2224億元銷售額，新城能否走下王振華釘下的「恥辱柱」？

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日期：2019年11月6日 下午3:26作者：李瑩 編輯：李雨謙

被創始人王振華永遠釘在「恥辱柱」上的新城發展（01030-HK），7月末出售項目公司股權，下半年暫定拿地，種種迹象顯示，公司仍未走出創辦人「身陷囹圄」的漩渦。

壓力猶在，公司在7月3日出事後的四個月内，雖一直低調潛行，但在月度銷售額上卻捷報頻傳。

11月5日，公司最新公告顯示，前10月銷售額已經突破2000億元，已經趕超2018年全年銷售額。克而瑞數據顯示，公司銷售額排名行業第8位。

「光鮮」的數字當前，新城發展不僅比我們想象中發展得要好，也打敗了很多主流房企，依然穩坐TOP10。

2223.73億元銷售額，新城實力展示過得很好

經歷4個月的高壓，新城發展的銷售業績似乎未受太大影響，前10月取得2223.73億元，比上年同期增長22.63%。

2019年7月的「黑天鵝」事件讓新城發展成過街老鼠人人喊打。雖然事情已經過去4個月，但新城發展似乎依然未能走出輿論壓力。

不僅在2019年中期財報中，公司董事長致辭缺席，公司還在7月末變賣項目公司股權，8月、10月零拿地，種種迹象顯示，新城發展依然在承壓前行。

無論如何這2000億銷售額還是很有誘惑力的，數據公佈當天公司在A股、H股股價明顯有拉升。

此外，2000億元是讓很多房企可望而不可及數字。以行業發展鼎盛的2018年為例，去年有金茂、陽光城、富力等13家房企剛剛邁入千億陣營。

而位於行業TOP11-20名這個段位，房企年度銷售額大都維持在1500億元左右，最高第11名也才1761億元。

不過雖然新城發展取得驕人的銷售額，但也要看到公司前10月每平方米簽約均價11348元，較去年下降9%。2018年前10月公司平均銷售單價約為12539元。

這與下半年降價促銷不無關係。2019年下半年，政策調控讓房企融資收緊，房企「回血」的口號，疊加「金九銀十」衝量季，各類賣樓促銷層出不窮。

這廂有房企買房贈送面積，那廂有三萬低五萬，銷售單價明升暗降。

在大環境降價促銷中，新城必然難以「獨善其身」，另一方面，其業務佔比最高的二線和三四線城市銷售價格出現下降在所難免。

穩銷售「立竿見影」？

對於一個房企來說，銷售不倒，紅旗飄飄。雖然考量房企有多方面指標，但銷售可直觀反映經營狀況，是投資機構最為看重的一項指標。

出事之後，好多好事媒體都第一時間探訪新城的各個銷售案場，好奇對公司影響有多大。

有媒體報道，公司位於重慶的樓盤新城朗隽大都會等都正常銷售，不過只是問詢的人不多。全線進入低調操作模式的新城如何取得這麽亮眼的銷售業績？

這還要從公司早已在全國範圍内廣而深的佈局談起。一個房企只有手中有貨，才能推盤，才能有銷售業績。

上半年，新城有91座城市超過300個項目在推盤，這個壯觀場面大家可以自行腦補一下。其中蘇州、上海、蘇南三個區域均實現超過百億元的銷售規模。

這些「底子」都是新城原有佈局，所以出事之後很多都在問新城的房子還能買嗎？新城的股票還能買嗎？在國人對房產的熱衷炒作面前，這些是都是僞命題。

此外，據新京報報道，其曾探訪常州銷售項目和建設項目，兩者都在正常運營。不過公司火速「換帥」，也經歷了一個自上而下的銷售維穩過程。

某種意義上，7月末公司出售項目公司股權或也是為回籠資金反哺銷售、在建等項目資金需求。

此外，新城在人才激勵方面也有重大舉措。9月底公司公佈對董事、核心骨幹等108人進行股票期權激勵，授予權益約佔股本總額的1.21%。

行權的條件是2019-2021年公司扣非歸母淨利潤增速對應2018年分别為20%/70%/120%。

上述分析都是立足於公司本位進行分析。從大環境看，廣發證券認為，房地產行業走量情緒支撐銷售，受促銷因素及景氣度下行影響，房企加快推盤以價換量。

10月，廣發證券跟蹤的35個重點城市成交同比上漲9.8%，供給端來看，重點城市10月批售比上升至1.18，景氣度較9月有所回落。

百強房企10月銷售金額同比上漲28.7%，頭部企業表現強勁。不過百強銷售均價同比下滑18%。

停止拿地，公司在吃「老本」？

土地永遠是一個房企持續發展的立足之本。

高銷售額下，新城也有黯淡一面。10月公司零拿地。與前10月2000多億元銷售額一同公佈的還有拿地情況，但這一項顯示為零。

7月以來，在王振華出事後，公司幾乎暫停拿地。

2019年7月，公司通過掛牌方式，取得山東青島、雲南昆明、河北唐山、山西大同等地都有斬獲，共計花費12億元。

8月、10月暫停拿地。9月取得江西省萍鄉市一幅住宅用地，公司花費約5869.59萬元。

下半年的「落寞」與上半年的「活躍」明顯不成正比。2019年上半年，新城新納入土儲項目80個，總建築面積約為2459萬平方米。

這個數字是一家中等房企全部的土儲數量，可見新城「胃口」有多大。即使下半年公司不再逐鹿土地市場，據中指數研究院數據，公司拿地金額已經位居第9位。

本有希望在拿地金額上衝擊前五名的新城，被創始人永遠的釘在「恥辱柱」上。不過就目前這個成績看，公司也可以收手了。

截至2019年6月30日，新城在103座城市仍有約1.34億平方米土儲，如果要吃老本，這些土地即使在快周轉模式下，也足夠公司吃三五年的了。