2019年樓市回顧：「穩穩的幸福」？

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日期：2019年12月31日 下午2:56作者：毛婷 編輯：彭尚京

熙熙攘攘的週末相親市場，候選人的帖子前圍觀者最多的不是照片有多靓麗的，也不是學歷有多高不可攀或者職業前景有多不可限量，而是有房的。不論你樂不樂意，都不得不承認：成家立業，尤其在一二線城市，「房子」是大多數人眼中一條看不見的必要充分條件。

「安居樂業」，首當其衝的是「安居」，在中國人的觀念中更是如此，所以房子是貫穿全年的熱門話題。2019年的樓市表現如何？

2019年樓市穩中有升

2019年，房地產市場依然平穩。根據國家統計局的數據，2019年前11個月全國房地產投資額同比增長10.16%，至12.13萬億元（人民幣，單位下同），已高於2018年全年的12.03萬億元。從2019年的11個月來看，同比增幅均高於2018年，反映投資額穩步上升，見下圖。

今年以來，房地產業土地購置面積呈下行趨勢，或受政策調控以及資金收緊等因素影響，不過到年底，降幅已逐步收窄，見下圖。2019年前11個月，房地產業土地購置面積同比下降14.24%，至2.17億平方米，房地產業土地成交價款累計值同比下降12.99%，至1.196萬億元。財華社依此計得，2019年1-11月平均土地購置成本為每平方米5506.7元，同比微升1.45%。

2019年前11個月，全國商品住宅新開工施工面積累計值同比增長9.32%，至15.14億平方米。由此可見，雖然買地活動有所減緩，但是開發商並未停手，新開工量仍保持增長。今年1-11個月，全國商品住宅施工面積累計值同比增長10.12%，至61.36億立方米。期内商品住宅竣工面積同比下降4.04%，至4.53億立方米。

從這些數據可以看出，儘管步伐有所放緩，但房地產業的供應保持穩步增長。

我們再來看需求端。見下圖，從2018年起，商品住宅銷售面積開始落後於商品住宅新開工施工面積，而到2019年，這個差距在擴大。背後的原因很可能與調控措施（例如限購等）有關。

那是不是意味著需求變弱？非也。從下圖可見，2019年8月開始全國商品住宅銷售面積開始恢復增長態勢。今年前11個月，全國商品住宅銷售面積同比增長1.62%，至13.08億平方米。

商品住宅銷售額增幅維持平穩。2019年前11個月，全國商品住宅銷售額同比增長10.7%，至12.17萬億元。

相對而言，商品住宅銷售面積的增幅要低於施工面積以及新開工面積的增幅，這或反映供應增長稍微高於需求。從數據看是如此，但實際上我們都知道2019年實施了多項措施以穩定房價，這在很大程度上或延緩了需求。在二手市場維持平穩，整治房屋租賃市場，各地因城施政，限購政策不放松的背景下，房地產銷售市場保持穩中有升的發展態勢。見下圖，商品住宅銷售面積增速高於土地購置面積增速。

全國住宅期房銷售面積佔住宅銷售總面積的比重由2016年時的76.78%，升至88.02%，現房銷售面積佔比由2016年的23.22%，下降至11.98%，或反映購房者通過預售形式買房的意願仍在。

購房與買菜的區别是，資金規模和財富影響效果的不同，所導致的行為後果是你會花更多時間來看房子，但是你卻不會為了幾分錢之差輾轉幾個市場去尋找最便宜的白菜，因為所花的時間成本並不足以帶來效用。購房則不同，如果前期做足夠的功課，你可以獲得補償這些時間和機會成本的效用。

期房是指在建、尚未交付的房屋。簽訂期房銷售協議之後，購房者有可能面對未來幾個月甚至兩年樓價下跌、交付的房屋貨不對板，甚至不能按時交付等等的問題，承擔著比購買現房高的風險，也因此一般能夠獲得價格的折扣優惠。但是，這個折扣優惠又能彌補多大的風險損失？作為理性人，購房者自知風險仍寧願選擇購買期房，而不花費更高成本購買現房或採取更明智的觀望態度，或多少反映出需求的存在。

所以期房的比重提高，一方面或反映需求得到支持，也有可能是現房和二手房不足以彌補需求缺口，另一方面或反映出開發商的特定議價力，而此操作也有利於開發商的回款。

總括而言，2019年前11個月，樓市穩中有升。從數據來看，供過於求的情況仍在，不過需求端仍有很大的動能。整體概況是供應端開始減慢投資速度，土地投資趨於理性，需求端則維持穩定，價格平穩，見下圖，2019年的商品住宅平均售價增幅低於2018年而且稍微向下，反映國家的調控政策奏效。

政策調控：「房住不炒」是主調

今年我國房地產市場的政策仍趨緊，這包括加強融資監管、整治租賃市場、限購政策不放松等。接近年尾更釋放多個正面信號，這包括對大城市落戶全面放寬，吸引大量人口進入部分熱點城市，從長遠來看將有利於推進城市化進程，也因此「房住不炒」是保障樓市平穩發展的關鍵。

此外，2019年12月28日，央行正式就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR（即「換錨」）發佈公告。根據央行的解讀，假設某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，目前執行的利率為貸款基準利率4.9%，加上上浮的點數後為4.9%X（1+10%）=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期為1年，重定價日為每年1月1日，那麽加點幅度為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日的執行利率水平為2019年12月的5年期以上LPR+0.59%，即5.39%。在下一個重定價日（即2021年1月1日），執行的利率調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%，依此類推。

對比於以往使用的貸款基準利率，LPR更具市場性，因其每月報價一次而且參與報價的銀行更廣更多元，實施的結果是進一步深化利率的市場化，更利於對樓市進行調控。當市場利率下降時，借貸成本也將下降；反之，當市場利率上升時，借貸成本增加，便於個人控制自身槓桿和管理風險，降低承擔風險的意願，減少投機。所以最終的結果是指向「房住不炒」的主調。

在資金趨緊的時候，資金成本上升將更直接、更快捷地傳導到個人的財務狀況上，驅使其更注重自身的槓桿和風險。與此同時，有關當局也能通過利率的傳導機制，更有效地實施相應的調控措施。

2020年展望

從樓市的供求端來看，供應仍充裕，需求則受到城市化、二手樓市、租賃市場、資金成本等因素的影響，在資金成本趨於市場化的情況下，人才吸引措施的加碼、城市化進程的推進，或有利於支持樓市的需求端。二手樓市和租賃市場規範，在一定程度上應可滿足大城市需求的增長。但從另外一個方面來看，在二手樓市和租賃市場得到規範的支持下，改善居住環境的需求將增加，從而也有利於一手樓市的發展。

依此分析，2020年，全國供過於求的形勢應不會變，但地區分化將持續，一二線城市以及新一線城市的房地產市場仍將保持增長。但「穩地價、穩房價、穩預期」仍將是政策重點。所以2020年整體樓市仍以「穩」為主。

房企繼續分化

根據中指研究院的數據，2019年前11個月銷售業績排名全國前100的房企（TOP100）銷售額均值為1036.1億元，銷售面積均值為755.8萬平方米，同比增長率均值分别為21.8%和21.9%。銷售額突破一千億元人民幣的房企有27家，而2018年同期為26家。

財華社發現，房企分化進一步加劇，馬太效應突顯。2019年1-11月前二十大房企合計銷售額佔TOP100總銷售額的比重由去年同期的55.72%，進一步上升至56.86%；而後二十大房企合計銷售額佔TOP100的比重由去年同期的5.48%，進一步下降至5.08%。

見下圖，中指研究院的數據顯示，第一梯隊2019年前11個月銷售額在5000億以上的房企數量有四家，分别為碧桂園(02007-HK)、恒大(03333-HK)、萬科(02202-HK)和融創(01918-HK)，佔了TOP100總銷售額的23.43%；從數量上來看，銷售額在100億-500億分區的中小型房企數量最多，但是合計銷售額佔比卻是最低。

其中，碧桂園的優勢最為明顯。今年前十一個月，碧桂園實現權益合同銷售金額約5398.4億元，同比增加10.2%，權益銷售面積為6017.6萬平方米，穩坐第一。

拿地成績方面，根據中指研究院的數據，萬科、碧桂園和保利佔2019年前11個月拿地金額榜單的前三位；從拿地面積來看，碧桂園、綠地和萬科分列前三。以此來看，碧桂園和萬科這兩家龍頭房企不僅銷售表現佔優，拿地優勢也繼續保持。不過相對來說，碧桂園顯得謹慎持重，在不確定性風險增加之時，碧桂園的謹慎或更值得嘉許。

從拿地金額的地區分佈來看，2019年前11個月拿地金額居於前五的房企均側重於武漢、長沙、南昌、西安等190個重點城市的中西部地區。期内萬科在長三角（上海、江蘇、浙江、安徽等41個重點城市）和中西部的佔比分别為35.22%和30.96%。

碧桂園也以長三角和中西部為主，佔該公司拿地總金額的40.06%和38.77%，這符合其市場全覆蓋的戰略優勢。建基於粵港澳大灣區的碧桂園在珠三角地區的優勢早已確立，並擁有領先同行的可售資源，根據該公司最新的中期業績報告，2019年6月廣東省可售權益資源佔其總可售資源的比重最高，達到27%，而長江中遊/湘鄂和川渝地區的佔比分别只有9%和4%，所以從其拿地取向來看，偏重中西部突顯其多元化佈局的優勢。

融創則重點落子環渤海（京津冀、山東等30個重點城市）和中西部，分别佔其總拿地金額的26.54%和40.09%。

總體來看，頭部房企仍以環渤海、長三角、珠三角和中西部為未來的重點佈局市場，其中尤以長三角和中西部為重。

總結

總體來看，2019年前11個月全國房地產市場穩中有升，在「房住不炒」的政策基調下，2020年樓市將繼續維持穩定表現。房企方面，馬太效應突顯，強者愈強，碧桂園繼續蟬聯銷售冠軍，同時拿地成績也頗為耀眼，但也可以看出其穩健不冒進、分散佈局的戰略智慧。

在穩中求進的新競爭格局下，頭部房企不僅僅著眼於增量，還低調地發展存量市場，拓展相關產業鏈以產生協同效應，例如物業管理、投資、產業、養老等。以碧桂園為例，該公司近年拓展農業、機器人產業生態、智能製造，以提升物業附加值。萬科則發展長租公寓，以獲取穩定的現金流。

在調控趨緊以及不確定性增加之時，這些頭部企業的發展更加可靠和穩固。2019年上半年業績所反映的股本回報率（ROE），碧桂園和融創均遠遠高出同行平均水平。

融創的高估值可以理解，因為該公司專攻高端物業，售價高、利潤高，但是槓桿同樣也十分高，截至2019年6月30日，融創的資產負債率在90%以上。那麽，銷售表現更好，但是相比之下經營更為謹慎的碧桂園，是否更值得看高一線？

大行均看好碧桂園的後市表現，穆迪最近對該公司的展望調升為正面，預期擁有充裕土地儲備的碧桂園將持續受益於中國的城鎮化浪潮，支撐其在低線城市的發展。摩根大通則給予碧桂園增持評級，認為其是合理風險範圍内股本回報率最高的藍籌股。海通、招銀國際、高盛、瑞銀、天風證券等均給予碧桂園買入評級。

碧桂園目前的銷售規模、土地收購策略以及可售資源，應可支持其未來兩三年的發展，而且正如我們前文所述，其廣泛的地理位置覆蓋可滿足城市化人口遷移的需求，天風證券認為，作為重點佈局三四線城市的龍頭房企，碧桂園豐厚的土地儲備可為未來業績持續增長提供保障，第一上海亦認為碧桂園的大灣區貨值儲備豐富，體量領先於同行，深圳的舊改項目也在穩步推進中，粵港澳大灣區的發展應可帶動碧桂園的增長。另外我們前文也提到，碧桂園增加了在長三角和中西部地區拿地，在這些經濟景氣度高的地區佈局應有利於土儲結構的優化。

興業證券預計，碧桂園的融資多樣，回款率保持行業高水平，流動性風險很低，為其全國性發展奠定基礎。今年上半年，碧桂園的淨借貸比率同比下降0.5個百分點，至58.5%，截至目前，該公司已連續多年保持了淨借貸比率低於70%，這在一線房企中都極為罕見。

不論從銷售表現、土地儲備數量和結構、融資渠道等來看，碧桂園都在同行中名列前茅，優勢突顯，強者愈強的態勢更加明朗，而且該公司率先發展機器人、農業、智能製造等外延產業，應有利於效率及服務質量的進一步提升，最終將帶來更高的企業價值。如果說「穩」仍將是2020年内地房地產企業的發展基調，那麽極具前瞻性地進行穩增長佈局，並早已低調地在各個領域佔據優勢的碧桂園，在新的一年表現更值得期待。