【IPO解碼】恒大物業(06666-HK)擬12月2日敲鍾上市，五大競爭優勢助力恒久質遠

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11月22日，恒大物業集團在線上舉行媒體上市推介會，公司執行董事兼總經理胡亮、執行董事兼副總經理安麗紅及執行董事兼副總經理王震出席，並答記者問。

此次恒大物業全球發售給予投資者認購數約為7.9億股，相當於總發行規模的48.7%。招股價則介乎8.5港元至9.75港元。本次IPO由華泰國際、瑞士銀行、農銀國際、建銀國際、中信證券及海通國際為聯席保薦人。香港公開發售將於11月23日上午9點開始，直至週四11月26日中午12點結束。預計將於12月2日正式在香港聯交所主板掛牌交易，股份代碼為(06666-HK)。

會上恒大物業執行董事兼總經理胡亮表示，恒大物業的發展目標，是要打造成為全球規模最大、佈局最廣、業態最全、效益最好的物業集團。發展策略方面公司將圍繞以下6方面進行：

1、通過與恒大戰略合作夥伴生態鏈的全面物業管理合作,實現管理規模超常規跨越式增長；

2、堅持標準化運營,發揮標準化優勢,實現快速複製、高質量擴張；

3、通過與戰略投資者互聯網巨頭深入科技合作,全面提升物業服務的科技水平；

4、加快拓展多元化增值服務,持續提高盈利能力；

5、通過佈局多元業態,成為領跑行業的城市綜合服務運營商；

6、持續打造高學歷、年輕化的專業管理團隊。

五大核心優勢，助推公司實現跨越式發展

會上恒大物業執行董事兼總經理胡亮表示，在現階段中國物業管理行業中，恒大物業優勢已經非常明顯，上市後恒大物業將在資本市場助力下向該目標邁進一大步。

第一，規模優勢。借助恒大集團的優勢，恒大物業成為中國最大、增長最快、地域覆蓋最廣泛的物業服務龍頭企業之一，現有已簽約並服務1354個項目, 合約面積5.13億平方米，在管面積2.54億平方米，共覆蓋逾280個城市。此外，規模持續增長性強。與恒大集團全方位的戰略協同,實現規模化、多元化經營,獲得持續快速增長。2020年上半年，公司實現總收入45.6億,毛利潤17.38億，淨利潤11.48億。2017年至2019年期間，恒大物業的營業收入、毛利潤、淨利潤的複合增長率分别達29.1%、101.4%、195.5%，其中淨利潤三年增幅位列行業第一。

第二，科技優勢。通過科技建設，提升人均管理面積及產值，實現降本增效，大幅提升盈利能力。智慧園區方面，通過物聯網、雲計算、人臉識别等高新技術,搭建一體化的智能管理平台,提供最前端的科技體驗。智慧生活方面，研發智慧社區APP ,服務恒大所有社區,搭建社區生活平台,提供社區團購、家居家裝、房屋租售等多元化增值服務。智慧管理方面，借助信息化、數字化手段,充分挖掘企業運營數據,降低管理成本,提升服務效率。

第三，管理優勢。通過標準化運營，實現精細化管理，快速拓展業務佈局。由此搭建起集管理架構標準化、服務流程標準化、設施維護標準化、招標採購標準化、人員培訓標準化、服務監督標準化的一體化管理平台。

此外，我們第四及第五優勢分别為，人才優勢和品牌優勢。人才優勢方面，高素質、年輕化的人才隊伍是我們快速穩健發展的有力保障。品牌優勢方面，一直是恒大物業巨大外拓潛力的基礎保障。我們是中國一級資質的物業管理公司，榮獲行業300多個獎項及榮譽,包括省級或以上獎項圾榮譽115個，亦是首批獲得中國房地產企業家協會頒發的「全國用戶滿意先進單位」稱號的企業。此外，我們是中國房地產開發企業500強首選物業管理公司，以及2020中國物業服務企業品牌百強榜前三的企業。

答記者問環節：加大社區增值服務 盈利能力將更佳

Q:（記者）看到恒大物業過去三年毛利率的增速還是比較快的，而且淨利潤的複合增速也達到了195%。想問一下管理層增速的趨勢未來能否繼續持續，還有管理層對於未來中短期的毛利率和淨利率的水平有什麽目標的指引？

A:（安麗紅）第一、是我們的業務持續的在增長，帶來的規模效應。每年我們有大量的物業費單價較高的優質項目的增加，確保了公司收入更加持續且穩定。第二，是我們完善了標準化的管控體系，推行一個標準，就可以覆蓋全國的項目，確保品質的同時有效的有利於資源的共享和效能的提升，同時也優化我們的人力成本結構。我們的人工成本也在逐年的下降。此外，我們也在簡化決策流程，嚴控成本費用的開支，提升管控效能，來推動利潤的增長。第三、是我們積極地採用科技賦能手段管控項目，力推降本增效措施，提升整體的利潤率。第四、是在優化我們的業務佈局，力推我們的社區增值服務的業務的發展。隨著集團三大業務核心業務的持續增長，精準的標準化管控的體系，以及科技賦能的手段的不斷提升。我們力爭將淨利潤維持在行業領先的水平。

Q:（記者）目前恒大物業的業務主要來自於母公司恒大集團，有市場人士表示對單一開發商的過度依賴，會影響物業公司自身的造血能力，進而影響企業估值。那麽請問管理層對此如何回應？上市之後是否會提高第三方業務的佔比？在收併購方面有沒有具體的目標或者計劃？

A:（胡亮）恒大物業作為恒大集團下屬的集團公司，我們是獨立運營的，過去我們更多的是專注於管理現有的項目。雖然我們項目多數是源自於母公司所開發，但是項目實際作為物業管理行業來說，項目實際在交付之後，我們服務的對象更多的是千家萬戶的小業主。 實際上，我們獨立第三方是在不斷提升的。從2017年到2020年的上半年來看，我們來自於獨立第三方的收入佔比從原有的55.8%增長是2020年上半年的64.1%，獨立第三方的收入佔比是不斷持續的在提升的一個過程。相應的來自於母公司的這種關聯收入部分是趨於逐年下滑的態勢。

強調一點是，從2019年開始，恒大物業已經開始關注對外的拓展及收併購市場。在今年的6月份，正式成立了我們的投資拓展團隊，在成立投資拓展團隊之後，我們的項目外拓以及對外的收併購方面，整體的進展也非常的迅速。6-9月份，我們已經完成了有5家區域型的獨立第三方物業公司的一個收併購的工作，總的在管面積大約為772萬平米左右。

在上市之後，公司還會持續的加大力度在第三方的對外拓展以及相應的對外收併購方面的工作。此次IPO募集資金的65%會用於戰略性收購及投資。

Q:（記者）公司目前的收入利潤情況如何？具體到公司的三大核心業務是怎樣的經營情況？

A:（安麗紅）集團的營業收入、毛利潤、淨利潤的複合增長率分别達29.1%、101.4%、195.5%，三大業務板塊主要包括物業管理服務，非業主增值服務以及社區增值服務。其中我們的物業管理服務收入2017年至2019年的複合增長率在34.8%，毛利率由2017年的8.7%至2019年是17.7%。2020年上半年實現收入是28.24億，同比增長是31%，毛利率在33.6%。我們的非業主增值服務收入2017年至2019年複合增長率是15.5%，毛利率是由2017年的5%增長至2019年的28.4%。2020年上半年實現收入是12.31億，同比是增長是16.6%，毛利率在37.3%。社區增值服務收入2017~2019年的年複合增長率為51.1%，毛利率由2017年的52.2%增長至2019年57.4%。2020年上半年實現收入是5.08億，同比是增長99.2%，毛利率是在65%。

Q:（記者）公司未來的派息情況如何？

A:（安麗紅）公司擬定每年的派息比率為25%，但具體情況還需董事會對過去一年表現再進行確認。

Q:（記者）今年8月份引入了一批戰略投資者，現在又引入了一批基石投資者，想問一下公司的在這方面的考量是什麽？未來和這些投資者有什麽合作的空間嗎？

A:（王震）兩次引入的投資者，都是涉及到多個行業的知名企業。他們包括互聯網科技巨頭，人工智能獨角獸企業，知名的投資機構及大型的企業集團等等。

這些投資者對物業行業都是十分的了解，對公司以往的業績及未來的發展十分的認可。對此，紛紛表達了強烈的參與的意願。經過幾輪的溝通，目前我們公司的投資者的陣容十分的強大，實力強勁。我們很榮幸這些新股東的加入，他們給公司的業務發展提供了更加豐富的潛在資源，對公司的發展也創造了更加廣闊的拓展空間。未來我們公司將會和各位投資者積極探討，在不同的業務層面和領域建立靈活多樣的一些合作關係。