【市場觀潮】「灰犀牛」來襲？深圳樓市太燙，西安調控加碼，年底房地產又火了！

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日期：2020年12月1日 下午6:42作者：砍材人 編輯：彭尚京

「燙燙燙」，年底深圳樓市再掀起搶購大潮。

新開盤的華潤潤璽成了土豪們的盛宴。一套房價格千萬元以上，千萬級别入門券，還不是誰想買就能買，入門先從搖號開始。

11月24日，潤璽從9690人搖號選中1300人進入首批選房環節。11月25日和26日，按公證搖號選房順序，兩天内潤璽1171套房源瞬間售罄。

關鍵是太便宜了！

甚至在這次購房盛宴中，還出現了「萬人搶購」、「眾籌打新」、「代持炒房」等新概念，不怪乎有網友戲稱，深圳樓市成了全國炒房客的聖地。

在調控敏感時期，為何深圳樓市屢出爆款，按壓不住？

限字當頭，深圳房價上漲之謎！

為控制房價在合理範圍内，深圳政府今年出台了重磅政策。

2020年4月以來，深圳樓市就率先走出疫情陰影，在全國走出一波獨立上漲行情。房價漲幅不僅領先四個一線城市，更被媒體曝出要收100萬茶水費才能内購到房子。

輿論發酵下，深圳政府果斷出手。

7月15日，深圳住建局聯合相關單位下發《關於進一步促進深圳市房地產市場平穩健康發展的通知》(簡稱《通知》)，從限購、限貸、稅收等方面，對深圳樓市進行調控。

「715」新政一度被眾媒體稱為全國最嚴厲調控，即使你是深圳戶口，也不能買房，還需要在深圳本地工作3年後才能獲取購房資格。

但事實上，這項調控產生作用了嗎？從年底深圳再次爆發「搶房」熱潮便可窺見一二。並不是說調控沒有用，調控確實有用。

限字頭類政策提高了「炒房」門檻，將一大批「有點兒錢」的人擋在了門外。但對於那些資產動辄成千上萬，甚至上億元的土豪還真沒轍。

在土豪眼里，似乎沒有錢解決不了的問題。但深圳樓市的戶口比其他地方都金貴，但這也無妨，他們將眼光抛向有購房資格，卻無力購房者。

巨大的不眠資本催生了「代持」生意經，我出錢你買房，商量好利潤分成。於是深圳樓市最終還是成了資本的角鬥場。

「代持」之外，「眾籌打新」也應運而生。顧名思義，我沒錢但有購房資格，眾籌購房款，利潤大家分。

「打新」成了深圳樓市2020年冬天里的一把火。

我們常見股市打新，為何樓市也有打新？在深圳樓市打新由來已久。買了新房，等房價漲了再賣賺取差價。

在深圳，炒房者賺取差價的速度更快。這主要源於深圳新房和二手房價格倒掛的怪現象。新房要有備案價，備案價低於二手房市場價格，自然吸引購房者趨之若鹜。

位於城市核心區域的華潤城潤璽一期開盤均價約每平方米13萬元，而周邊二手房掛盤價有的已達每平方米18萬元，每平方米數萬元的倒掛價差之下，打新應運而生。

都是高收入惹的禍？深圳人均GDP居國内首位

深圳樓市屢次冒頭，摁都摁不住，是當地人均收入水平高？

按照世界銀行公佈的數據，全球十大經濟體中7個是發達國家，且人均GDP都超過了3萬美元。

而國内城市中，最接近這一水平的當屬深圳。2019年末，深圳GDP為26927.09億元，2019年全市年末常住人口1343.88萬人，人均GDP逾20萬元，折合美元約29498美元，接近3萬美元標準，高居國内城市首位。

其後依次是無錫、蘇州、南京、北京、上海、廣州、杭州。也就是說深圳是國内最有錢的城市，連北京、上海、廣州都得靠後排排座。

作為中國改革開放急先鋒，深圳人均GDP有望將率先突破3萬美元。

與深圳高收入形成同頻共振的是深圳的房價。據城市房產網數據，深圳二手房均價從2015年的不到5萬元，到2020年10月上漲到7.5萬元以上。一手房受限價等因素制約，漲勢相對較為緩和，但均價也從5萬元以下漲到當下的7萬元附近。

僅是當地產購買深圳的房子，或也不足以支撐樓市的狂歡。如果有來自國内其他地方的購房者也蜂擁而至，那這就熱鬧了。顯然深圳樓市已經成為全國炒房客的聖地。

在全球低利率環境，國内房地產，尤其是寸土寸金的深圳房產價值無異於等同於當下的茅台和奢侈品。

從2006年起，茅台以平均每年一次的頻率提價。2006年，飛天茅台出廠價提高15%，為308元，目前，53度飛天茅台市場價將近3000元一瓶。

同樣的還有奢侈品消費，中國人口佔全球人口的17.8%，GDP佔全球的15%，卻消耗了全球33%的奢侈品。

受新冠疫情影響，全球奢侈品市場一蹶不振，唯有中國市場逆勢飄紅。據《麥肯錫時尚情景分析》顯示，預計到2020年年底，中國的奢侈品銷售額將比2019年增長8%-13%。

樓市、白酒、奢侈品狂歡下，莫非雙循環背景下，國内消費能力已經大大提高了？

非也，2020前三季度，中國社會消費品零售總額273324億元，同比下降7.2%。國内總體消費能力還是沒有跟上來。

雖然都是花錢，但住房在我國被認定為是投資，不被計入社會消費品類目，故而同樣不被計入CPI。茅台酒雖然被認定為消費品，但已經明顯具有了投資和金融屬性。

如果統統貴為花錢消費來看，中國雖然綜合消費水平較弱，但呈現結構性特徵，中國富豪的消費能力還是在線的。千言萬語匯成一句化，總之資金太瘋狂，在保值增值追求，以及避險情緒下，以深圳房產為例的這些優質標的，還是資金追逐的目標。

未來房地產漲價還能走多遠？

在房地產嚴控之年，深圳樓市就是在頂風作案。就在深圳房價再次擡頭之際，高層再次給出迎頭痛擊。

先是11月30日新華網重磅發聲，指明針對深圳樓市問題，需要更多地關注住房流向，加強對持有環節的調控，讓稅收槓桿發揮更大作用。

官媒發聲，還提到「稅收槓桿」，讓房產稅再次被推到台前說事。確實，屢禁不止，各種限購政策到了深圳樓市似乎就不靈了，借用某位購房者的話說。

一般手段既然無法抑制房價過快上漲，那麽也只能先在當地試行房產稅政策了。就像上海和重慶一樣。

再這樣漲下去，深圳樓市或真要倒逼房產稅出台？

最近一張房產稅截圖傳遍了深圳地產圈，聲稱深圳將自明年起試點徵收房地產稅，徵收對象為深圳市、深汕合作區區域内的商品住房。

按照以下方案中的稅收徵收要求，二套以上，分别按住房市場評估價*1.5%/年、2.5%/年、4.5%/年。

傳說中的房產稅是財產稅，每年徵收一次。一旦開徵，意味著那些擁有2套以上住房的群體，每年將支付數十萬元的房產稅。

如若真如此，深圳住宅就真涼了。不過隨後深圳市住建局有關人士否認這一消息，並說明該消息為謠言。房多多們心里不免驚了好幾把。

房產稅先可以不收，但「房住不炒」基調下，穩房價是長期邏輯，房價依然不可以太燙。高層也狠狠點名房地產。

目前，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

在高層屢次點名下，深圳的房價是不是該歇息一下了？畢竟隔壁鄰居的鄰居已經感到監管的寒意。

11月30日，西安樓市調控趨嚴，從二套房首付比例、商品房預售管理、差别化信貸、加強預售資金監管、加強房地產調控統籌管理等五個方面著手提高購房門檻。

在此之前，西安新建商品房住宅價格已經自2016年以來連續上漲了55個月。

昨天的深圳售樓處還在「爭渡爭渡，驚起一灘鷗鹭」,今天又該如何收場？