【觀察】不懼破發潮！「小而美」的朗詩綠色生活服務逆市遞表

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「我小，但是我有溫度！」用這句話來形容朗詩綠色生活服務再適合不過了。

在去年2月就有消息傳出，朗詩綠色集團旗下物業公司朗詩綠色生活服務在籌備赴港上市。籌備了將近一年，朗詩綠色生活服務終於向港交所遞交了招股書，地產企業分拆物管企業港股上市又新增一員。

規模再小也五臟俱全，朗詩綠色生活服務此次加入了2021年行業赴港上市的熱潮中。在公司港股遞表前，已有新希望服務、德信服務，以及從事大型社區物管服務的世紀金源服務向港交所遞交了招股書。而1月以來，向港交所遞表的企業數量也就只有11間，物管企業就佔了近4成。

不難看出，物管行業對上市募資情有獨鍾，甚至是去年以來行業破發頻頻也未能阻擋各類物管企業的上市夢。

2020年9月底在管建築面積僅1620萬平米，朗詩綠色生活服務會是小而美的物管企業嗎?

加分項：市場化能力

按綜合實力算，朗詩綠色生活服務在2020年全國物業服務百強企業中名列第28位。

與很多物管企業一樣，朗詩綠色生活服務的有多元化的業務結構，主要為物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。2020年9月底，公司業務範圍覆蓋19個城市，包括14個長三角城市和其他城市。

值得留意的是，朗詩綠色生活服務對母公司朗詩綠色集團的依賴性十分小，主要是靠自身市場化開拓能力進行業務擴張的。

上圖可見，在管建築面積方面，朗詩綠色生活服務來自獨立第三方開發商開發的項目建築面積佔比較大。2020年前9月，來自獨立第三方的項目在管面積為696.5萬平方米，佔比達42.9%，較2018年提升26.3個百分點。這個比重在行業是相當高的，近期遞表的榮萬家、新希望服務以及世紀金源服務期内來自第三方項目在管面積比重分别為4.6%、0.3%及25.3%。

2019年，公司來自獨立第三方的項目在管面積為644萬平米，同比增長3.29倍；2020年前三季則同比增長60.89%至696.5萬平方米，成長性十分強。

這充分表明了，朗詩綠色生活服務在擴大客戶群及獲取獨立第三方物業開發商開發的項目方面成效顯著，獨立性較強，市場化能力是值得肯定的。

在高速增長的第三方項目在管面積帶動下，公司的總在管面積也快速增長，由2018年的910萬平方米增加至2019年的1500萬平方米，並進一步增加至2020年前三季的1620萬平方米。

這一優勢也反應在業績層面，公司2019年收益同比上升39.6%至4.33億元，並同比上升34.7%至2020年前9月的4.06億元；純利亦同比上升10.6%至2019年的3430萬元，並由2019年前9月的2060萬元上升99.5%至2020年前9月的4110萬元。其中來自獨立第三方的收入佔比較高，2020年前9月比重達到80.5%，排在了已上市的物管企業中前三名。

社區增值服務成長性佳

朗詩綠色生活服務的地位是為業主提供綠色建築物業管理服務，並試圖打造「有溫度的社區」來豐富其增值服務内容，在社區增值服務方面有不錯的成果。

公司的社區增值服務包括居家生活服務、公共資源管理服務以及出售及二手房物業代理服務，當中涵蓋了家居清洗、廣告推廣、組織文化體驗活動、以及買賣二手房等多項服務。

在朗詩綠色生活服務三大業務里面，社區增值服務板塊增長速度最快。2019年該板塊營收3756.2萬元，同比增長54.1%；2020年前9月營收3493.7萬元，同比增長41.14%。

其中，二手房物業代理服務在2020年前9月為社區增值服務貢獻了相當大的收入來源。在2019年底，朗詩綠色生活服務取得有關經紀牌照後，開始提供二手房物業代理服務，令公司在管項目數目增加及所提供的服務範圍擴大，也增厚了公司營收。

公共資源管理服務及二手房物業代理服務擁有極高的毛利率，2019年以來該兩個業務快速增長也帶動了社區增值服務毛利率的提升。在2020年前9月，公司社區增值服務毛利率為68.9%，較2018年提升7.9個百分點。

小規模物管企業成破發潮「主角」

由上文可以看到，朗詩綠色生活服務規模雖小，但是成長性並不比其他規模企業差，其多元化的社區增值服務有看點。

朗詩綠色生活服務此次遞表，能否通過港交所聆訊還是未知數。但是，在物管行業分化日趨加劇的今天，港股市場對小規模物管企業興趣似乎不大，這也讓朗詩綠色生活服務的IPO之路充滿挑戰。

根據Wind數據，2020年10月以來，港股物管板塊在上市潮之下，也出現了破發潮。其中，第一服務(02107-HK)、合景悠活(03913-HK)、容萬象(02146-HK)以及宋都服務(09608-HK)上市首日均慘遭破發，有三家企業股價上市當日跌逾20%。

由此可見，在業務規模不大、成長確定性不強的中小物管企業在行業分化格局下，隨著大量企業湧入，物業股在經歷集中調整期後，估值逐漸回歸到合理水平，市場對物管股的看法也更趨於理性。

另外，上市物管企業在增值服務領域已經具備先發優勢，未來領先優勢可能進一步擴大，龍頭企業領先優勢或將持續擴大。而朗詩綠色生活服務增值服務雖然增長亮眼，但規模小，未來如何在行業龍頭中闖出一片天地？這需要時間去驗證。