【一語道破】陷黑洞！正自救，華夏幸福如何尋找「幸福」？

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日期：2021年2月3日 下午7:39作者：砍柴人 編輯：lala

繼房地產巨頭泰禾之後，又一行業巨頭陷入債務危機。

這一次是環京房產巨頭華夏幸福。

和一般開發商不同，華夏幸福不僅造房，還造城。

公司的產業園區業務具有投資金額大、業務週期長、業務環節復雜的特點，基礎設施建設項目、土地整理的資金投入對資金要求較高。

受整體宏觀經濟形勢影響，產業新城招商引資效果不濟，動辄以公里級别量化的大躍進式造房又造成過剩，華夏幸福迎來最嚴厲的挑戰。

52.55億難倒千億環京巨頭，政府出面纾困

2月1日晚，華夏幸福發佈公告，披露其及下屬子公司發生債務逾期——本息金額為52.55億元，涉及銀行貸款、信託貸款等債務形式，未涉及債券、債務融資工具等產品。

堂堂「千億房企」、「環京巨頭」、「河北首富」，多重標簽加身，華夏幸福和其創始人王文學竟然被區區50億元難道。

這也是繼泰禾之後，第二家千億房企「暴雷」。只不過華夏幸福比泰禾幸運，相較於泰禾到處找「白衣騎士」，華夏幸福的債務危機卻成功引起更大的重視。

據報道，中國央行、銀保監會、財政部、住建部官員於1月18日開會討論華夏幸福債務危機，但尚未就下一步行動達成共識；在1月19日的例行會議上，國務院也進行相關討論。

由平安最大債權人工商銀行和平安兩家牽頭，華夏幸福於2月1日連線北京、廊坊、上海、深圳等6地召開金融機構債權人委員會第一次會議。

中國人民銀行、中國銀保監會、中國證監會及各監管機構河北省分支機構、河北省政府及廊坊市政府相關領導，以及超過200家華夏幸福債權人坐到一起，幫助公司渡劫。

據悉平安已帶頭展期，其他債權人如何對待華夏幸福暫時沒有公開報道。此前1月15日，據REDD消息，華夏幸福還獲得河北省政府承諾為其提供高達95億元的有條件財政支持。

由政府出面纾困，大股東們、最大債券人帶頭展期，其他債券人勢必也會跟隨。華夏幸福這棟大廈不會倒。

千億房企巨頭何以淪落至此？

在債權人會議上，王文學將華夏幸福的危機歸結為幾大原因：首先，錯誤研判環京形勢，環京住宅量價齊跌，四年累計影響公司回款超1000億元；

其次，新拓展區域尚在培育，效果不及預期（長三角大灣區）；

第三，前期擴張激進，管理不精細，公司計劃超越實際能力，經營不效率，考核機制不健全，抓規模不重效益。

古人有「人之將死其言也善」，企業也不例外。在事關企業生死面前，身在管理層最高位置的王文學問看得清楚，也說得明白。

但在高槓桿面前，其一人之力，甚至加上二股東平安也不能阻止大廈將傾，故而不得不拉來政府、銀行機構等一起纾困。

成於環京敗於環京？

正如王文學所講，華夏幸福栽倒原因，可謂成於環京、敗於環京。

創始人王文學是廊坊人，華夏幸福起家於固安。背靠環京地帶、京津冀都市圈，華夏幸福自2011年上市後迅速成為房產圈内一匹黑馬，被譽為「環京」巨頭。

位於固安的永定河孔雀城，其建成規模近百平方公里，已經超過3000年歷史的固安老城。大廠潮白新城和新興產業示範區規劃面積83平方公里，約等於三個大廠縣城。

公司在環京造城還是挺成功的，並在2016年榮登千億房企。彼時華夏幸福銷售額高達1203.25億元，同比2015年大幅上漲66%。

此後在2017、2018兩年，華夏幸福銷售額再次實現大幅增長，分别漲至1522.12億元和1627.61億元。

但到2019年，公司突飛猛進的銷售額突然戛然而止，當年華夏幸福銷售額同比下降11.21%至1431.72億元。

但當年華夏幸福引以為傲的又一業績出爐，那就是公司2019年華夏幸福實現營業收入1052.10 億元，比上一年增長25.55%，突破千億大關。

基於這個層面說，華夏幸福的成功與其重倉環北京區域有重要關係。在2016年以前，公司銷售額基本來自環京地區。

2017年環京限購以後，華夏幸福開始加大對環京以外地區的攻勢，想突破環京限購後對公司帶來的影響。

某種意義上來說，環京不是錯，錯的是公司將環京造城模式向全國複製。

在全國產業新城複製上，華夏幸福複製環京新城模式，擴張欲望毫無克制。在浙江嘉善，華夏幸福圈地16平方公里，規劃面積超過6000年歷史的嘉善老城。

經過一輪環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、環廣州都市圈佈局後，華夏幸福非京津冀地區的銷售額佔比逐年上升，2016-2018年分别約為7%、23%、46.46%。

但在業績貢獻方面，環京收入始終是大頭。2019年，公司環北京區域實現收入579.79億元，佔公司營收比例始終過半。

計劃趕不上變化。華夏幸福加速複製產業新城，還是沒能讓自己逃離環京調控「魔咒」。

據據緯房指數監測，從各城市歷史高點至2020年10月，環京重鎮廊坊房價全線失守，下調達46.9%，近乎「腰斬」。

具體到廊坊各縣市，大廠房價從3.5萬元降到1.3萬元，香河房價從2.4萬元降到8500元，霸州房價從14000元降到7500元，永清則從2.3萬元跌到6500元。

「腰斬」的房價不僅套住了「炒房客」，也套住了華夏幸福。中指研究院數據顯示，2020年華夏幸福全年實現銷售額963億元，已經跌到行業第43位。

環京根基的寄養供給不上，新的產業新城擴張又成資金黑洞，在宏觀經濟下行下，華夏幸福也有周轉不濟的時候。

平安可救華夏幸福？

在華夏幸福遭難時刻，其第二大股東平安是繞不過去的話題。

背靠中國平安，平安人壽的資本觸角遍及國内各行各業，但其投資功力或還需要和騰訊學習一下。2月2日上海家化午後閃崩跌停，平安又被拿出來細說了一番。甚至與華夏幸福暴雷一起擺到台面上說事。

在國内房產行業，平安出現在多家房企巨頭行列，卻唯獨不能帶給華夏幸福幸福。2018年平安人壽入股華夏幸福，受讓華夏控股轉讓的19.70%公司股份。

在推高華夏幸福債務規模面前，平安或也不是無辜者。彼時房地產市場還處於高景氣度階段，華夏幸福還在瘋狂擴張的頂峰。急於擴張的華夏幸福引入平安金管，獲179億元馳援。

廣為熟知的是平安加入後還引入華潤置地原董事局主席吳向東擔綱大任。錢也有了，人也有了，雙方牽手都想大幹一場。

我們管中窺豹，2019年華夏幸福曾斥資116億元拿下武漢武昌濱江商務區「地王」項目，但2020年初爆發的新冠疫情使得公司高周轉的經營計劃中斷。

有業内人士表示，平安入主後，華夏幸福大搞商業地產，成為拖累公司資金的一個重要因素。但對比華夏幸福「造城」來說，平安操盤其轉型商業或是更為穩妥之舉。

截至2020年中期，華夏幸福已經在全國佈局50個產業新城，最大的178平方公里，最小的也有2平方公里。

造城「黑洞」逐漸將華夏幸福自己給吞噬，平安也束手無策。

事實證明，即使背靠金主，即使是好企業也不能步子邁得太大。在全國瘋狂複製產業新城和商業地產這些回款慢的項目時，華夏幸福的債務規模也如滾雪球般壯大。

截至2020年前三季度，公司扣除合同負債後的債務總額接近3000億元，其中一年内到期負債有逾1000億元。

據2月1華夏幸福公告，其到期需償還融資本息金額559億元。而截至2021年1月31日，公司貨幣資金餘額為236億元，其中可動用資金為8億元。

遙想平安入主當年，為安全起見，還與華夏幸福簽訂保底協議，規定後者在2018年、2019年、2020年歸母淨利潤分别不低於114.1億元、144.8億元以及180億元。

前兩年華夏幸福已經完成對賭業績要求，但卻敗在2020年。如無法完成對賭，那麽華夏幸福將對平安進行現金補償。

如今平安不僅是華夏幸福的第二大股東，還成為其最大債權人。

50億元債務違約只是開始，當股東、債權人等各方機構坐到一起，華夏幸福經營壓力和債務問題已公然天下。

問題不小，事關利益方很多，本次華夏幸福能否順利渡劫？