【會議直擊】恆大物業(06666-HK) ：社區增值服務增勢迅猛，將成未來發展引擎

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【財華社訊】恆大物業(06666-HK)公佈2020年全年業績。期內，公司營業收入為105.09億元（人民幣，下同），同比增長43.31%；毛利潤為約40.06億元，同比增長約128.3%；淨利潤約為26.47億元，同比增長約184.5%；股東應佔利潤約26.48億元，同比增長約184.7%。不派息。公司管理層說，公司三大核心業務收入齊頭並進，其中社區增值服務發展迅速，將成為未來發展引擎。

分部業績方面，年內，公司物業管理服務收入約63.21億元，同比增長約37.1%，佔總收入比約60.2%，其中獨立第三方開發商開發的項目物業管理服務收入約2650萬元；社區增值服務收入約12.64億元，同比增長約120.6%，佔總收入比約12.0%；非業主增值服務收入約29.23億元，同比增長約36.1%，佔總收入比約27.8%。

公司物業管理服務收入穩健，社區增值業務增速顯著。公司執行董事兼總經理胡亮說，“公司三大業務收入齊頭並進，社區增值服務發展迅速，3年的復合增長率高達94.25%，是我們所有業務板塊中增長最迅猛的一部分。其中，我們的社區團購、社區傳媒以及社區空間運營等社區經營服務實現收入約6.21億元，同比增長207%。”

他又說，公司未來會依託恆大集團龐大的資源，提供週期生活服務，深挖社區增值業務，持續提升盈利能力，將重點開展包括與房產中介、保險經紀、家裝美居等業務，充分發揮海量客戶的資源優勢，進一步擴充增值服務的廣度與深度。

期內，公司年度合約面積約5.65億平方米，新增約5940萬平方米；年度在管面積約3億平方米，新增約6260萬平方米。截至今年2月28日，公司業務佈局全國310個城市，已簽約項目並服務2792個，服務301萬戶業主。

胡亮說，公司規模增長再創新高，外拓及併購成效顯著，第三方面積迅猛增長。截至2月28日，公司在管面積增長了1.13億平米，達到4.13億平米，已經完成全年6億計劃約70%的水平，在現有的在管面積中，第三方面積佔比達到30%左右為1.2億平米。

公司堅持科技賦能，革新智慧物業管理體系，全面實施科技轉型。胡亮說，公司憑藉大數據、大科技、大生態優勢，以智慧海花島為藍本，打造智慧城市運營服務。公司擁有一支超過150人的頂尖技術團隊，與此同時，公司與騰訊(00700-HK)、阿里(09988-HK)、商湯科技等國內頂級科技和安防企業龍頭開展業務合作，目前已經完成了物業服務的SaaS管理平台、大數據、IoT物聯網平台等一系列技術平台的搭建，並在物業服務、生活服務、智能樓宇、智能家居、城市服務等領域開展全面的應用。

展望未來，胡亮表示，公司將保持在行業頭部的領先優勢，在今年年初公司制定了平均每月拓展面積不低於3000萬平米的目標。按照該計劃執行，預計在2021年公司總的合約面積不低於8億平米，在管面積突破6億平米，公司會力爭成為全球最大的綜合城市服務運營商。

公司執行董事兼總經理胡亮、執行董事兼副總經理安麗紅、執行董事兼副總經理王震出席記者會並回答提問，部分節錄如下：

Q：恆大物業在上市之初提出要成為全球最大的物業公司，為什麼有這樣的信心？如何實現？未來3年在管面積有怎樣的增長規劃？

A：公司的信心來源分為3個方面，首先恆大物業在上市之初已經是國內領先的大規模物業企業，我相信以物業公司規模來講，國內領先的，也必然是全球領先的。其次，我們整個物業行業有廣闊的市場前景，根據相關報告，在2020年全國的物業總規模超過250億平米，未來2-3年整體規模應該會超過300億，這是一個非常廣大的空間。同時，還源自於我們的優勢和特色，恆大物業是全國佈局的物業公司，我們在全國的佈局是最廣、最深入的，這有利於我們的對外拓展和收併購過程中獲得更多的信息。我們亦具有規模化的核心優勢，所有業務流程線上化，在管理上確保在擴張的同時，管理不走形、不走樣，並且具有強大的整合能力。我們也會加強併購不同的物業公司，我們目前在全國有300多人的投資拓展團隊，會不斷尋找優質合作標地及資源，達到對外拓展和收併購的目標。

公司的母公司中國恆大每年有巨大的交付量，在2020年恆大集團的銷售金額超過7300億，擁有8000億出頭的銷售面積。這些銷售面積會在未來的2-3年轉化為我們的在管面積。我們相信能實現預期管理規模的快速發展，預期今後3年我們的管理規模會保持50%左右的增長速度。

Q：公司未來3年的收入、利潤、毛利潤、淨利潤的預期如何？

A：從收入方面，公司的增長，不單純依靠面積增長，還有多元的增值服務，社區增值服務逐年增長，將成為公司業績增長新引擎。在物業管理板塊，按照在管面積6億平方米以及當前的物業管理費均價測算，2021年的物業管理費收入預計較2020年增幅在60%至70%的水平。隨著覆蓋城市擴大，管理規模的效應凸顯，未來2年收入增速非常可期。在非業主增值服務板塊，管理層預計2021年至2023年非業主增值服務平均增長率在30%至40%的水平。在社區增值服務板塊，公司深挖千萬客戶資源，預計2021年社區增值服務增長會在90%以上的水平。在沒有考慮重大併購和重點新業務拓展帶來的可觀收益情況下，管理層預計2021至2023年收入的年均增幅會在50%至60%的水平。公司亦通過降本增效措施，嚴抓成本管控，將力爭把毛利率、淨利率保持在合理水平。

Q：恆大物業公司上市後接連大手筆併購，如何確保這些標地公司和恆大物業的管理體系做好對接？會不會影響公司毛利率？

A：公司的併購絕對不是盲目的，我們對標地選擇有清晰標準，盡調審計後我們的毛利率在20%的水平，淨利率也不低於10%以上。依照業態規模等多種因素，我們制定了標地項目的物業費單價指引，以及業務合規標準，所以併購公司質量是非常不錯的，符合公司高質量發展的訴求。公司也建成了一套獨有的標準化運營體系，儲備了大量人才隊伍，加速併購公司快速融入。同時，我們已建成智慧園區、智慧生活等系列智能管理體系和解決方案，併購公司可以快速接入我們的物業管理SaaS平台，享受公司系列科技成果。通過公司的科技賦能，運營成本能有效降低10%至15%，能有效縮短和公司毛利率的差距，令併購公司毛利率快速提升。

Q：公司在上市前引入了騰訊、雲鋒基金等大型戰略投資者以及基石投資者，隨著禁售期結束，這些投資者有什麼計劃？

A：公司在物業行業內是龍頭企業，未來3年公司成長空間和業績保障是非常可靠的，頭部物業2021年的平均市盈率估值在47倍左右。如果按照行業分析師對公司2021年的平均利潤預測，恆大物業的保守估值在2300億港幣左右，並且是在沒有考慮公司大規模收併購和利潤進一步增長的基礎上作出。公司相信隨著公司業績持續高增長，市場會給予公司價值重新評估。此外，今年3月15日，我們正式成為滬港通的標地，公司作為國內龍頭物業標地也將會受到國內資金的追捧。我們與基石和投資人是長期的戰略合作夥伴關係，對公司長期發展的前景非常看好，相信他們也會伴隨著公司的成長，並分享公司成長過程中帶來的價值。

Q：公司是否有股權激勵計劃？

A：公司目前有相應的期權激勵計劃，計劃拿出不超過5%的購股權，激勵各級核心管理人員，具體方案還在制定，有待董事會審議通過後，報股東大會批準後執行。

文：龍曼