股市回落未礙樓市破頂

股市本有五窮六絕七翻身之說，但今年七月份，香港的股市不但沒有翻身，反而跌個不亦樂乎。有投資者因而擔心，股市的悲觀情緒會逐步蔓延至樓市；因為社會上還有股市會比樓市先行的說法。

不過，任何說法，只宜用來反映一般情況下，事物發展的趨向性，而不是必然性。每一次新的情況，都有它的特殊性，各種之前的說法只宜拿來參考，不宜全部信似為真，並用來作投資指南，否則一定撞到頭破血流。

現實是在股市大跌的同時，上周五公布的中原城市領先指數，就在一周內升了1.01%，報188.77點，距2019年中的歷史高位不足1%。究竟樓價升到這個水平之後，下一步會破頂而上，還是見頂回落，已成了近期市場關注的焦點。

就我從中原前線同事收集到的訊息來觀察，樓市的氣氛似乎未受股市拖累。賣方的放盤量未見明顯增加，買方若不肯追價，就休想買到「心頭好」。這種情況已逼使銀行在按揭估價上採取了更為積極的政策。為了避免生意被競爭對手搶去，銀行已將估價提升得更為貼市，以防買家因銀行估價不足而臨陣退縮。這等同為樓市破頂掃除了一重主要的障礙。

中原城市領先指數，反映的主要是二手樓的價格變動；而近期的樓市成交亦主要集中在二手市場。這對指數的破頂提供了有利的條件。出現這種情況的原因是一手市場缺乏優秀新盤作焦點，再加上發展商近期在要價上都非常進取，買家遂把視線轉往二手市場。所以，近期二手市場遠比一手市場暢旺，樓價於是屢創新高。

據地產代理反映，近期表現最為突出的是新界三四百呎的細單位，賣到超過二萬元一呎，總樓價仍大概八百萬元左右，有機會借到九成按揭。導致買這類單位的首期，只需幾十萬元已夠，入市的門檻較低。

新界樓也賣到過二萬元一呎，聽來有點匪夷所思。距離市場較遠的人可能會認為不大可能；即使在某些地方出現過突破，亦不應該長期持續。但現實是市場上依然供不應求，很多買家早已一忍再忍，希望待價格回落後再入市，卻一直未能得償所願，故只好改變策略。

有人可能認為，這只是用家的剛性需求所導致的現象，投資市場應多少會受股市拖累吧。現實是投資市場亦比前興旺。舖王波叔過身後，下一代為了處理他的遺產，決定把部分資產套現，令市場上在同一時段裏多了很多投資盤供應，對投資市場形成一定的壓力。但現實卻是投資市場的胃納非常好，不到三個月的時間裏，就成功出貨超過一百億元。可見市場上一點也不缺乏資金。這些資金大部分都屬本地資金，所以一當有北水南下，市場將有另一番景象。