【大行觀察】內地啟動房產稅試點 摩通稱對房市沒長期實質性影響

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中國在推動「共同富裕」下，被形容內地房市最大的稅改-「房產稅試點徵收」終於啟動，意味著房地產圈的暴富時代或許已經過去。中國人大常委會上周五（22日）通過授權國務院在部分地區（初步約涉10城市）展開房產稅試點工作，徵稅對象包括居住用、非居住用等各類物業，不包含農村宅基地。試點期限為5年。

外界普遍認為，政策將成為打擊房市泡沫的有效武器，首當其衝的會是有多套房產的炒房客，而衝擊最大的在一、二線城市如杭州、寧波及深圳等，由於徵收房產稅難免對當地房市造成一定短期影響，而一、二線城市財政一般不會過於倚重賣地收入，以此作徵稅的先行試點相信是避免造成太大衝擊。

有關房地產稅具體的徵稅範圍、徵稅物件、稅率等細節仍未知，但此前上海、重慶早在2011年率先試點徵收房地產稅。上海是針對第二套及以上新購住房，人均60平方米以上部分徵收房產稅；重慶則以豪宅群體作為徵收對象。兩市試點以來，相關稅收都不多，對抑制房價並未起到作用。

摩根大通發表報告指出，徵收房產稅的試點啟動，可以預期部分房企短期股價將呈弱勢，但國家領導人就事件表態後，相信股價疲軟不會持續太久，隨着下月更多信貸寛鬆的消息浮現，內房板塊或重回7月中旬的水平，即升幅約一成，相當於5.5倍市盈率，摩通建議低撈中國海外(00688.HK)、華潤置地(01109.HK)及龍湖(00960.HK)。

摩通認為，由於房產稅試點期限持續5年，意味全國房產稅的立法和實施將推遲至2026年後，令整項程序有更清晰的時間表。由於稅改尚未有細節，各大城市執行情況可能不盡相同，但原則應該與上海及重慶相似，即針對持有多戶的業主，需要支付房產稅的家庭百分比或低於一成，稅率可能低於1.2%（實質稅率介乎0.3-0.5%）。然而，隨着試點範圍擴大，該行認為稅負可能逐步提高，但不擔心徵稅會導致資產通縮。

摩通估計，首批徵稅的試點城市可能包括浙江（杭州/寧波）、深圳、海南、蘇州、濟南等，最快明年開始徵稅，故此更多稅改細節料今年底前披露，儘管徵稅短期影響部分城市的房市表現，但應該不會造成長期實質性的影響，對上海及重慶這類大城市，供需因素在房市扮演更吃重的角色。

摩通預計，未來數月對房市信貸寬鬆措施將持續推出，特別是樓宇抵押貸款方面，根據貝殼代房統計，10月份全國90大中城市平均首套房的抵押貸款利率下降了1個基點，降至5.73%，為今年首次錄得跌幅，下降趨勢應持續到今年第四季度。另外，內房開發商按年銷售的跌幅由9月的29%縮減至10月的10-20%，按月銷售表現亦有改善，但摩通指第四季內房銷情仍會錄得按年下跌，原因是去年基數高、房市仍然疲軟，以及寬鬆信貸對提振市場氛圍的滯後。

對於今輪內房股掀起的反彈浪，摩通認為於物管股更加值博，過去一至兩個月，物管股表現與內房股走勢相若，但物管行業負面消息更少，股價反彈應更具持續性，該行預計未來兩至三個物管股可反彈兩成，相當市盈率由24倍回升到28-30倍，推薦碧桂園服務(06098.HK)、華潤萬象(01209.HK)及世茂服務(00873.HK)。
 

文：小平