財華短評：樓價25年來大升逾倍 政策難控市場熾熱

樓價25年來大升逾倍 政策難控市場熾熱 香港回歸25周年，這麼多年來，樓價高高低低，但總體仍是倍升，也讓上樓難的問題一直存在。根據差餉物業估價署的資料顯示，1997年7月的樓價指數為167點，到2022年5月已升至384點，升幅達一倍以上。

當然，樓價也並非「一帆風順」，經歷98年金融風暴後，當年8月樓價指數一度跌至95.7，之後一直平穩向下，到了2003年沙士之後，更一度跌至57.9，創下1993年樓價指數有記錄新低。

渡過最低潮後，香港樓價指數逐漸向上，到了2008年，雖然經歷金融海嘯，但全球量化寬鬆，香港樓價不跌反升，到了2008年末，樓價指數已升穿100水平。 往後10年，樓價指數爆炸式增長，最高峰時的2021年7月，更一度升至400.8。

樓價高低起跌，而香港政府政策25年來也有所不定。97年董建華政府上場，在熾熱的樓價下，推出「八萬五」政策，希望每年建不少於85000個單位，讓市民更易上樓，但之後遇到金融風暴，樓價大跌，令董建華改口，反而表示「八萬五」已無再提到。

而雖然捱過金融風暴及沙士危機，樓價逐步回升，但之後繼任的曾蔭權政府，卻繼續減少土地供應，建屋減慢，也停止售賣居屋，不少人批評，在曾蔭權主政七年，破壞了香港的置業階梯，也造成樓價不斷上升，但土地供應卻停滯不前。

到了2012年的梁振英政府，開始推出各種「辣招」對付樓市，包括買家印花稅、特別印花稅及雙倍印花稅等，希望增加買家的成本，從而壓制樓價上升的速度，但結果顯示，樓價並沒有減慢上升，而辣招反而是減少了二手樓的交易，一手樓在地產商各種優惠下，仍然是「搶崩頭」。

2017年林鄭月娥上台，沒有更多辣招，反而是著手降低買樓門檻，例如增加「綠置居」、推出港人首置計劃、未補價出售資助房屋、以及被稱為「林鄭PLAN」的按揭保險新例，提升按歇成數。林鄭月娥也推出多項「過渡性房屋」，企圖化解房屋短缺的燃眉之急，但是都治標不治本。

解決香港房屋問題，治本方法是增加土地供應，政府一直以來的手段，都未能有效抑制樓價，中原地產創辦人施永青也批評，這些政策是「亂出招、落猛藥」，阻止了外來資金來港。 在增加土地供應上，2012年梁振英提出「東大嶼都會」，後來被林鄭月娥正式命名為「明日大嶼」計劃，2019年修例風波之後，中央要求港府「消滅劏房」，在林鄭月娥的任期尾聲，也提出「北部都會區」，打算大舉發展新界土地。

一旦這些項目成事，肯定能增加大量的土地供應，但這就意味著，樓價會整體下降，再加上經歷多年新冠疫情及烏俄戰事，全球陷入通漲危機，央行紛紛「收水」，一直依賴土地收入的香港政府，能否抵禦這次衝擊，這又是關乎經濟轉型的另一難題。

回顧二十五年，香港地產業整體向上，有人因此致富，但亦有不少基層市民住在劏房、籠屋，生活艱難，展望將來，香港增加土地供應，幾乎是必然的事實，政府怎樣平衡市民所需，新一屆政府的決策至為關鍵。