赴港二闖IPO「龍門」，龍湖智創生活業績成色如何？

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近日，龍湖智創生活再度向港交所遞交IPO申請書。

據港交所披露易顯示，龍湖智創生活曾於2022年1月7日首次向港交所遞交了IPO申請書，此次是該公司二次闖關港股IPO市場。

在龍湖智創生活發起二次闖關的同時，不少投資者也對另一家内地物管頭部企業萬物雲首次IPO之旅，也有所擔憂。據港交所披露易平台顯示，萬物雲於今年4月1日向港交所遞交了IPO申請書，截至目前，申請狀態仍為「處理中」。

據此前彭博引述知情人士稱，龍湖智創生活IPO募資約10億美元（約78億港元）。

根據最新招股書顯示，龍湖智創生活此次赴港IPO募集資金用途，主要用於未來兩到三年在一、二線城市物管市場投資和收購；部分資金用於優化現有的增值服務，拓展全新增值服務種類。

隨著龍湖智創生活二次遞表，財務數據及運營數據也隨之更新。和首次遞表相比，二次遞表的龍湖智創生活，業績及業務規模都有不俗的表現。

在管規模方面，依託多樣物管服務業務模式，以及不斷跑馬圈地拓展戰略，龍湖智創生活在管規模實現較大跨越。

截至2022年4月30日，物業管理服務簽約及戰略合作面積超4.8億平方米，在管面積2.74億平方米。其中，住宅及其他非商業物業在管面積為2.47億平方米、購物中心在管面積為970萬平方米、寫字樓及其他商業物業在管面積為1,700萬平方米。

據悉，這一規模當前在行業中，僅次於碧桂園服務、萬物雲、保利物業、恒大物業、綠城服務和招商積餘。

經營業績表現方面，招股書顯示，2019年、2020年及2021年龍湖智創生活收入分别為43.69億元、64.68億元、110.56億元，復合年增長率為59%。其中，2021年營收破百億元大關，也讓龍湖智創成功躋身百億物管公司行列。

據不完全統計，截至2021年底，内地物管公司營收超百億的企業也就8家，分别是碧桂園服務、萬物雲、雅生活服務、綠城服務、保利物業、招商積餘、恒大物業（2020年營收已破百億）及龍湖智創生活。

值得注意的是，2022年以來，龍湖智創生活高增長的業績增勢還需延續。2022年前4個月，龍湖智創生活營業收入40.6億元，同比增長38.6%。

淨利潤方面，2019年、2020年及2021年龍湖智創生活淨利潤分别為6.81億元、9.31億元、13.67億元，復合年均增速為41.73%；2022年前4月，公司淨利潤為5.44億元，同比增長71%。

值得注意的是，雖然在管面積、營收及淨利潤均錄得不錯的表現，但龍湖智創生活的毛利率表現並不穩定，存在一定波動性。

2019年、2020年、2021年及2022年前4月，龍湖智創生活毛利率分别為29.2%、25.8%、26.6%、25.6%及27.2%。

毛利率波動或許與龍湖智創生活追求規模化擴張有關。尤其是，外拓能力提升，低毛利率第三方物管項目佔比提升，給公司盈利能力帶來了波動。

截至2020年、2021年，以及2022年4月30日，其在管面積中來自獨立第三方的項目總數佔比分别為47.4%、59.2%，以及60.3%；同期，來自獨立第三方的在管面積佔比分别為51.5%、61.7%以及62.2%。

據招股書顯示，2019年、2020年、2021年及2021年前4月與2022年前4月，龍湖智創生活獨立第三方住宅及其他非商業物業的物業管理服務毛利率分别為3.1%、7.3%、11.2%、5.4%及12.3%，整體波動較大；而來自母公司龍湖及其聯合營公司的住宅及其他非商業物業的物業管理服務毛利率分别為18.2%、19.3%、19.6%、19.8%及20.3%，整體呈現遞增態勢。

對此，龍湖智創生活解釋是，獨立第三方開發的項目毛利率通常較低，原因是在龍湖智創生活接管之前採用的運營系統不夠先進，致使物業狀況維護欠佳及在接管之後產生較高的翻新及升級費用。對此，龍湖智創生活還表示，後續將該等有關物業的運營與公司管理系統整合，以改善運營效率，繼而達致較高盈利能力。