蒙了！雅生活遭雅居樂兩度減持，又獲私募大佬頻加倉

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日期：2022年12月12日 下午3:43作者：遙遠 編輯：effie

在近期物管股估值回歸之際，市場上出現了兩波截然不同的資金。

其中一波是減持套現，套現方以物管股母公司為主。如奧園集團近日宣佈擬二次甩賣奧園健康(03662.HK)29.9%的股權。

另一波是看好物業板塊，選擇了「抄底」物管股。如睿遠基金三季度增持了碧桂園服務逾3000萬股。

位列中國物業服務綜合實力百強企業TOP3的雅生活服務(03319.HK)，與碧桂園服務一樣也被兩波資金來回「戲耍」。

被雅居樂兩度減持套現

雅生活服務是在2018由地產商雅居樂集團(03383.HK)分拆而上市，於2022年6月30日，雅居樂集團持有雅生活服務54.31%股權，為雅生活服務控股股東。

受近一兩年地產行業變天影響，雅居樂集團融資渠道受限，流動性面臨較大的壓力。穆迪預計，在缺乏新的外部融資渠道或資產處置來解決其龐大到期債務的情況下，雅居樂集團的流動性在未來12至18個月内仍將不足。

為此，雅居樂集團展開了一系列的籌資措施以度過難關。如9月份出售子公司項目股權，11月通過配股方式籌資近8億港元。同時，近日地產行業政策回暖，雅居樂集團的融資渠道有所拓寬，其近日表示已獲得近40家銀行共計1800多億授信額度。

而出售雅生活服務股份套現，亦是雅居樂集團「回血」的重要途徑。

雅居樂集團已兩度減持雅生活服務。第一次是在今年8月，雅居樂集團出售了雅生活服務3.45%股權，套現了3.43億港元，持股比例下降至50.86%。

第二次是在12月9日，雅居樂集團折讓7.96%出售雅生活服務3.42%股權，套現金額4.9億港元。套現完成後，雅居樂集團持有雅生活服務的股權進一步稀釋到43.32%，但仍為後者的第一大股東。

對於出售雅生活服務股權的原因，雅居樂集團在公告中表示：出售事項募集的全部資金將用於加強集團的資產負債表及財務流動資金，增強集團的短期償債能力。完成後，集團的財務狀況將進一步改善，為集團未來的發展提供更堅實的基礎，而集團的健康發展也將支持雅生活項目管線向前發展，有助於提升雅生活的長期競爭優勢。

獲百億私募機構增持

在兩度被雅居樂集團減持期間，雅生活服務獲得了一家私募基金的青睐。

於11月21日，百億私募基金海南希瓦私募基金管理有限責任公司(下稱「希瓦資產」)的實控人梁宏買入雅生活服務27.05萬股，合計買入金額約239.44萬港元，此時他持股比例增至5%達到舉牌線。

11月30日，梁宏和希瓦資產分别增持雅生活811.52萬股和576.25萬股，分别耗資7356.15萬港元及5222.67萬港元，增持後，兩者持股比例分别提升至6.14%及5.4%。此番加倉後，梁宏替換Lazard Asset Management LLC，成為了雅生活服務第二大股東。

中基協官網顯示，希瓦資產於2014年由梁宏成立，梁宏擔任公司法定代表人、董事長。希瓦資產注冊資金1000萬元，目前在管基金數量50個，管理規模100億以上。而根據希瓦資產官網，截止2022年9月9日，其管理的私募基金規模約170億元。

希瓦資產不只是對雅生活伸出了橄榄枝，近期其對物業股頗感興趣。11月份，梁宏和希瓦資產均加倉了金科服務(09666.HK)，增持後分别持有後者6%及5.09%股權。

低估值，或是雅生活服務受希瓦資產和梁宏加倉的重要因素。

股價經過長時間的下行，雅生活服務目前的市盈率(TTM)僅為5.6倍，仍處於嚴重低估的狀態，顯然很有吸引力。梁宏也曾在11月27日公開表示，「現在物業股已經不屬於成長的範疇了，而是屬於嚴重超跌、嚴重低估的範疇。」他認為，這些嚴重錯殺、極度低估的股會有價值修復。

造血能力增強

雅生活服務是國内頭部物業管理企業，2022年上半年在管面積突破5.2億平方米，服務團隊超8.6萬人，服務項目4383個，覆蓋全國31個省、直轄市、自治區，進駐全國223個城市。

很多物管企業上市後逐漸擺脫了對母公司的依賴，對外開拓市場的能力不斷加強，雅生活服務亦是如此。

今年上半年，雅生活服務合約總建築面積為7.07億平米，其中來自第三方的合約總建築面積為5.59億平米，佔比高達79.05%，市場化程度高。

在持續的推進市場佈局情況下，雅生活服務營收繼續保持較高增長，2022年上半年營收同比增長22%至76.2億元，但股東應佔利潤同比下降了7.4%至10.58億元。

雅生活服務近年來加大了多元化發展的力度，業主增值服務、城市服務這兩塊業務增長迅猛，成長性超過了物業管理業務。今年上半年，業主增值服務、城市服務的收入分别同比增長34.3%及302.4%，收入比重分别上升至14.2%及8.4%。

不過，公司外延增值服務受地產市場低迷影響而表現不佳，當期收入同比下降了24%。

小結

目前地產市場正處於回暖的前夕，作為頭部物管企業，雅生活服務近期估值正迎來回歸，這也是梁宏連連加倉的原因。

雅居樂集團通過資產處置、減持子公司股份等形式籌資，以改善債務結構，加上希瓦資產和梁宏的增持，市場對雅生活服務「為母公司買單」的擔憂或許會減輕不少。

過去雅居樂集團和雅生活服務憑借各自在房地產開發和物管領域強勁的綜合實力,成為「港股100強」的常客。現如今，身處輿論風口的雅居樂集團和雅生活服務能否再度衝擊第十屆「港股100強」，是值得我們拭目以待。

「港股100強」評選活動始於2012年，由騰訊網和財華社共同發起。活動旨在利用大數據和一系列科學、公允的評價指標對上一年度香港上市公司的各項數據進行分析與計算，評選並公佈優秀的上市公司榜單及頒發獎項。