絕不簡單的<簡約公屋計劃>

簡約公屋計劃的前身是中轉房屋, 而中轉房屋的前身就是所謂<臨時安置區>.  <臨時安置區>這個計劃可以追溯至70年代, 政府為了安置一些受天災人禍或者清拆舊房屋的居民, 而這些居民並未符合入住公屋資格,政府使特別撥出一些地方興建一些以鐵皮木板為主結構的臨時房屋. 並由最初之單層設計增加至兩層, 類似現時很多大地盤給工人入住的板間組裝房. 全部都是用公共浴室及公共廁所.  直至到2001年5月31日位於西貢沙角尾的最後一個臨時房屋區被清拆之後, 這些臨時安置區便停止興建, 之後便由所為中轉房屋所代替, 2000年中期由於當時公屋供應較多同埋穩定, 中轉房屋需求下降甚至出現過剩的情況當局便停止興建中轉房屋, 甚至將其拆卸。但由於政府房屋的政策失誤, 未有考慮新移民的增加會令到住屋需求大增, 以至形成一個新局面, 就是公屋輪候名冊時間的增長及大量劏房的出現。

新一屆特區政府為了回應中央的指示, 要在短期內縮短公屋輪候的時間, 便推出<簡約公屋計劃>. 所謂簡約公屋, 其實就是將以往由社會機構興建的中轉房屋改由政府自行興建, 在興建之後亦都會由社會機構進行管理。

政府剛剛宣佈會在新界西北四個地方, 斥資三百多億元興建30000多個簡約公屋單位, 預計可以就四年內完成, 讓已經輪候公屋超過三年的人士申請,期望在5年而將輪候時間縮短至四年半.

計劃推出之後社會毀譽不一, 除了交通不方便之外, (除屯門兩幅較小的政府官地稍為接近輕鐵之外, 發展商捐出兩幅元朗用地完全未有交通網絡, 屬於完全所謂<生地>, 而這兩幅生地卻佔四幅地總面積的大部份), 其中最為人所詬病的便是每單位建築成本高達90萬港元, 比起公屋及居屋仲要多近30%. 再加上其他費用, 完成後應該超過一百萬一個單位。特首及政府官員解釋做價相對合理, 亦呼籲市民應該考慮劏房戶的困難而不應著眼於冷冰冰的數字。

我完全同意如果可以真的解決房屋問題, 大眾市民不應著眼於個別單位的建築成本。但事實是否如此, 三百多億公帑是否用得其所,  我們可以嘗試從不同角度分析一下。

根據政府公佈的資料, 這些簡約公屋預算讓入住者居住最長五年, 五年內會安排直接上公屋, 之後這些簡約公屋會全部拆卸, 政府兩幅用地改回公共設施, 發展商借出的土地要完整交回發展商進行發展。如果上述資料屬實, 大約100萬一個單位的建築成本只使用五年, 即是平均每年20萬元, 每個月16700元。以這個公帑支出數字, 如果要短期解決劏房戶問題,根本不需要興建簡約公屋, 改為直接提供租金援助去租私人樓宇是否更加簡單快捷. 劏房戶亦無需要等四年多之後才可以改變生活, 更無需要經過大量繁複的程序,去興建三萬多個單位, 然後只係用五年就拆卸, 這不單止不環保, 更是浪費資源。明明一個起好之後可以用五十年以上的房屋, 為了交回土地給發展商, 便要全部拆卸, 究竟有何原因呢？所以其實不是多30%建築費的問題, 而是有否真正善用資源, 真正去為大眾市民著想？

根據資料, 發展商所借出的兩幅土地是屬於生地, 附近沒有任何配套, 而發展商在借出的兩幅用地放附近亦擁有大量土地儲備, 亦已經正在申請發展. 政府在這些生地上興建二萬多個簡約公屋單位, 必然要提供必需要的配套, 包括交通及通訊網, 水電及社區基本設施等等, 這無疑就是政府在借用發展商的土地之時, 變相成為發展商發展計劃的開路先鋒, 為發展商解決不少可能面對的發展規劃問題, 包括省卻不少時間及金錢。

根據未證實消息政府與發展商的協議是在借用期完後, 要完整交回土地給發展商, 但是如果發展商大方地無需要政府拆卸所有單位, 相信政府一定會歡迎。但如此一來, 如果發展商將現存的簡約公屋稍加改裝從新入則向政府申請轉為私人發展樓宇出售, 政府唯一可以做的就是要求發展商補地價. 如果以三萬個單位, 5年後售價每個單位500萬計算, 就算扣除補地價及改裝費用, 可能產生的利潤多達四五百億, 這並未包括發展商在附近即將進行發展的土地可能生產的以千億計的利潤在內。

在這計劃之下, 我不得不佩服發展商的商業思維, 既可以給人一個有社會責任企業的感覺, 亦可以在無影無形之間得到商業利益, 特區政府亦可以贏得一個以民為本的印象, 而部分市民亦可以提早改善生活, 這可以試說是三贏局面。但最後得益最大是哪一位持份者, 大眾市民是否可以得到最大利益,社會居住問題是否得以改善,  大家不妨拭目以待。