【百強透視】漲幅冠絕港股！物管基本面未改，行業延展性大

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日期：2022年12月21日 下午8:11作者：李瑩 編輯：effie

物管板塊是港股市場一個重要的板塊，過去房企分拆物管上市讓物管板塊屢創新高，但隨著房地產市場入冬，物管板塊也遭遇回調，市場信心大幅受挫。雖然與房地產息息相關，但物管板塊基本面並未改變，此外隨著眾多房企紛紛與旗下物管切割，物管迎獨立性發展機遇。

當下隨著房地產政策松綁，行業利好不斷兌現，物管板塊也迎來一個個上漲小高潮，近期累計漲幅冠絕港股。

板塊表現先抑後揚，年末漲幅冠絕港股

2022年以來，隨著内房股走低，物管板塊也承繼了内房股的頹勢，出現普跌現象。

據光大證券研報顯示，2022年1-11月，光大地產AH物管板塊指數累計漲跌幅為-31.1%，跑輸滬深300指數9.1個百分點，跑輸恒生指數10.6個百分點，跑輸恒生港股通指數9.3個百分點。

對此業内人士認為，自2021年下半年以來資本市場急劇降溫，此前估值過高的物管股承壓，此外房地產行業壓力傳導也成為重要原因之一。

不過近來中央出台更積極的支持地產融資措施，房地產行業修復明顯，極大帶動物管板塊情緒。

此外，市場監督總局等表態推進完整社區建設、提升物業服務質量，多地發文促進物業管理服務規範有序，都極大提振物管行業發展。如浙江省推進「居家+社區機構+智慧養老」養老模式；《北京市老舊小區改造工作改革方案》提出加快推進老舊小區改造，改善人居環境，滿足人民群眾對美好生活的需要。

在各種利好提振下，物管板塊年末再次騰飛。

光大證券研報顯示，2022年11月，光大地產AH物管板塊指數單月漲跌幅為58.7%，跑赢滬深300指數48.9個百分點，跑赢恒生指數32.1個百分點，跑赢恒生港股通指數31.8個百分點；

11月物管板塊平均漲跌幅為80%，其中漲跌幅位列前茅的有碧桂園服務(06098.HK)，累計漲幅約178.7%；旭輝永升服務(01995.HK)，累計漲幅約160.7%；新城悅服務(01755.HK)，累計漲幅約137.5%、融創服務(01516.HK)累計漲幅約131.9%、世茂服務(00873.HK)累計漲幅約115.9%。

步入12月，港股物管板塊依舊漲勢洶洶。據富途數據顯示，截至2022年12月21日收盤，近20個交易日内，漲幅超10%的物管股有28家，其中，漲幅居前的有融創服務、世貿服務、碧桂園服務、合景悠活等頭部企業。

營收普漲，利潤分化

在資本市場較為刺激的行業面前，物管板塊的業績往往容易被掩蓋和忽視。

目前港股物管股普遍公佈了上半年業績，從營收規模看，碧桂園服務一枝獨秀，規模大幅領跑行業。

其次是雅生活服務（03319.HK）、綠城服務（02869.HK）、保利物業(06049.HK)、中海物業(02669.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)等。

從營收增速看，碧桂園服務、合景悠活、旭輝永升服務、中海物業、華潤萬象生活等同比取得不錯漲幅。

今年上半年，碧桂園服務各項業務實現穩健增長。其中，物業管理服務收入約為109.9億元，同比增長約112.4%；社區增值服務、非業主增值服務、「三供一業」、城市服務、商業運營服務等諸多板塊均取得不同程度成長。

歸母淨利潤方面，碧桂園服務、雅生活服務、華潤萬象生活名列前茅。淨利潤增速方面，綠城管理控股（09979.HK）、旭輝永生服務、中海物業、保利物業增速較為亮眼。

而融創服務、時代鄰里、世茂服務、綠城服務（02869.HK）淨利潤增速不太理想。

深耕粵港澳大灣區的時代鄰里銷售成本增長率高於收入增長率拖累公司利潤表現。今年上半年，公司總銷售成本約為人民幣10.14億元，較2021年同期約人民幣8.13萬元上升約24.8%，主要因為基礎員工薪酬調整，人力成本增加。

行業基本面未改，物管價值凸顯

目前一些房企陸續在出售相關物管公司股權，包括除旭輝永升服務、金科服務、德信服務、奧園健康及雅生活等，未來不排除還有更多物管企業被出售股權。

申港證券認為，物企股權遭出售原因主要為緩解房企債務危機，而並非其基本面發生了變化。出售物管公司股權反哺地產雖為房企的慣用手段，但從另一角度而言，目前物企高確定性現金流的屬性未變，物企作為房企旗下的優質資產，更易找到買家，而出售物企股份，從長遠來看反而推升了物企的獨立性。

長期來看，物業服務行業的延展性仍十分巨大。從疫情期間表現看，物管行業不再僅僅提供小區基礎物管的局限，其價值已經延展至基層社區治理的方方面面。

光大證券認為，物管行業定位「社會治理基層支柱」，在提升全社會就業水平、疫情常態化防控、社區養老託幼、智慧社區建設、老舊小區改造等方面具有較高參與度，各級政府政策支持力度較強。

物管行業的價值凸顯，也吸引資本持續入局。11月以來，網紅百億私募希瓦資產和其掌門人梁宏頻頻舉牌金科服務（09666.HK）和雅生活服務。

希瓦資產相關人士對外表示，他們認為物業公司能夠靠著基礎物管費和業主增值服務產生持續收入，此前市場過於恐慌。

碧桂園服務董事會主席楊惠妍則表示，只要城市持續發展，居民對高質量服務的需求仍然存在，物業行業就將繼續蓬勃發展。從物業管理的服務對象來看，B端、C端以及G端對於優質物業服務的需求仍在急速增長。從以物管為核心的外延賽道來看，房後市場的物管、商管服務、以及由此延伸的消費服務將迎來爆發期。

申港證券認為，目前物業板塊已進入最佳配置期，頭部物企規模將持續擴大，物企尋求獨立擴張能力將持續加強。建議關注物管商管並行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關注受母公司拖累風險較小的保利物業、招商積餘，關注獨立發展能力較強的全國性物企綠城服務，關注高彈性標的碧桂園服務。

光大證券投資建議三條主線：

第一，「估值修復」：重點關注房地產行業流動性回暖、民營房企信用風險逐步出清帶來的風險溢價下降。推薦碧桂園服務、新城悅服務，建議關注金科服務、世茂服務、融創服務、建業新生活(09983.HK)。

第二，「獨立發展」：關注第三方拓展能力較強的物管公司，第三方在管面積佔比超過80%，已基本具備獨立經營和擴張能力的民企物管，推薦綠城服務，建議關注旭輝永升服務，雅生活服務；品牌力強，第三方拓展競爭優勢明顯的公司，建議關注萬物雲(02602.HK)。

第三，「穩健國企」：持續看好國企物管公司的穩健發展和低風險帶來的估值溢價。推薦保利物業、中海物業，建議關注華潤萬象生活、招商積餘(001914.SZ)、遠洋服務(06677.HK)、金茂服務、越秀服務(06626.HK)、建發物業(02156.HK)。

小結

作為港股市場重要的一支力量，物管板塊持續受到資本青睐。值得一提的是,物管板塊是每年「港股100強」活動及榜單的重要分支板塊。歷年「港股100強」活動都會評選出「卓越物業管理行業獎」，來表達對著物管領域的重視。

「港股100強」是每年一次的港股影響力評選，活動始於2012年，是由騰訊網和財華社共同發起。活動旨在利用大數據和一系列科學、公允的評價指標對上一年度香港上市公司的各項數據進行分析與計算，評選並公佈優秀的上市公司榜單及頒發獎項。

據悉，第十屆「港股100強」即將於2023年2月24日舉行。屆時，誰會是代表港股物管板塊衝擊第十屆「港股100強」並斬獲嘉獎，非常值得期待！