華潤萬象生活「中考」成績出色，購物中心充當「現金奶牛」

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隨著2023年中報季收官，在港股上市的物管企業基本都交出了上半年的「中考」答卷。

受地產市場低迷的影響，整個行業的中期報呈現出兩極分化的態勢。當中不少物管企業中期業績陷入滑鐵盧，出現增收不增利情況，甚至產生了虧損，如建業新生活(09983.HK)和佳兆業美好(02168.HK)均由盈轉虧。

但也有一些物管企業發展韌性強勁，在逆勢下取得佳績，華潤萬象生活(01209.HK)便是其中一家成績出色的公司。

今年上半年，華潤萬象生活實現收入67.93億元，同比增長28.7%；毛利率從上年同期的31.7%提高至的33.2%；公司股東應佔溢利為14.02億元，同比增長36.5%。值得一提的是，在港股幾十家物管企業的半年報中，鮮有企業的利潤增長幅度大於營收增長幅度，這也反映出華潤萬象的盈利能力在行業中相當亮眼。

華潤萬象生活還拿下了多個行業的第一。其中，今年上半年華潤萬象生活中期股息為0.243港元/股，為港股上市物管股中單股分紅金額最高的企業；公司上半年手頭現金(現金及現金等價物)達126.53億元，名列行業第一；目前公司市值在物管板塊一枝獨秀，市值超過800億港元，市值排名第二的碧桂園服務(06098.HK)約340億港元。

此外，華潤萬象生活市盈率也高高在上，Wind數據顯示，目前公司市盈率(TTM)達28.7倍，這也令市場直呼「太貴」。

物管業務保持快速拓展

與很多物管企業最大的區别在於，華潤萬象生活背後是央企代表華潤集團，其為華潤集團旗下唯一物管和商業運營服務平台，擁有資源、資金等多重優勢。

華潤萬象生活主營業務分為兩大業務板塊：住宅物業管理服務板塊、商業運營及物業管理服務板塊。

其中，住宅物業管理服務包括基礎物業管理服務、非社區增值服務及社區增值服務。今年上半年，房地產行業繼續階段性調整，物管行業規模擴張增速大幅放緩，但華潤萬象生活服務仍能擴展住宅物業規模，並且市場化開拓能力繼續增強。

截至2023年6月30日，華潤萬象生活物管業務覆蓋全國189個城市，在管住宅及其他非商業物業面積為3.13億平米，同比增長27.98%，其中來自第三方在管面積佔比約為六成。數據顯示，自2019年以來，華潤萬象生活通過收並購及對外拓展等方式獲得更多住宅物業項目，帶動在管建築面積迅猛增長。

在管建築面積的增長也推動了華潤萬象生活物業管理服務業務收入的進一步增長，今年上半年該業務實現收入34.5億元，同比大幅增長44.8%。

社區增值服務有著龐大的增長前景，且利潤率較高，成為近些年來物管企業大力發展的新方向。華潤萬象生活有著華潤集團優勢資源產業的支持，在裝修、租售、管家和空間運營等方面取得不錯的成效。今年上半年，公司大會員總量近4000萬人，新增會員約590萬人。

受益於裝修服務及「潤物直選」業務快速增長推動，公司社區增值服務業務在今年上半年實現收入6.27億元，同比增長11.8%，繼續保持較快增長。

商管盈利能力再提升

商業運營具有毛利高的特點，對於物業管理企業而言具有巨大的潛在價值，而商業運營業務是華潤萬象生活的盈利大頭。

華潤萬象生活手握「萬象城」、「萬象天地」和「萬象匯」三大購物中心系列，分别佔據重奢、輕奢和中端購物中心，以國内頂級重奢商城（萬象城）帶動中高端購物中心（萬象天地、萬象匯）商業模式。近年來，公司商業運營業務版圖不斷擴張，今年上半年新增開業3座購物中心，旗下在營重奢萬象城增至12座，名列行業第一，6月底已開業購物中心和寫字樓的數量分别為85個及26個。

伴隨著消費復蘇，上半年華潤萬象生活旗下在營購物中心實現零售額841億元，同比增長41%，業主端租金收入105億元，比增長52.1%。同時，寫字樓出租率較去年年底上升3.1個百分點至83.8%。

上半年，公司商業運營及物業管理服務業務收入為23.1億元，同比增長20.05%。購物中心和寫字樓兩大板塊穩紮穩打，收入均實現雙位數同比增長，分别同比增長20.2%及19.8%。

商業運營及物業管理服務業務毛利率在今年上半年表現亮眼，為58.5%，較上年大幅提升8.2個百分點，明顯高於物業管理服務業務毛利率。公司表示：得益於商業運營服務經營槓桿效應加強，收入持續增長帶動毛利率提升，我們可提高成本效率。

購物中心則是華潤萬象生活核心利潤貢獻來源，上半年購物中心毛利同比增長40%至10.12億元，毛利佔公司整體毛利的44.9%；毛利率則同比提升10.2個百分點至71.8%，成為拉動公司整體毛利率提升的主力軍。

小結

華潤萬象生活今年上半年業績表現靓麗，物業管理服務和商業運營服務兩大板塊齊發力，其中購物中心業務充當公司收入增長的推動力和利潤增長的現金奶牛。

華潤萬象生活盈利能力強勁且估值高於同業，原因就在於其有雄厚的股東背景，購物中心品牌力強大且佈局良好，以及住宅物業多元化發展顯著，外拓能力得到進一步提升，這些因素共同構成了華潤萬象生活強勁的綜合競爭實力。