深圳地鐵抛來定心丸，萬科可以穩穩的幸福？

原創

曾經率先喊出「活下去」的萬科(02202.HK)(000002.SZ)，如今表現出較強的韌性，銷售端並沒有走上一些爆雷房企的老路。

這背後，一方面是萬科並不狂妄，在擴張方面注重求穩，另一方面則是萬科背靠深圳國資這棵大樹，這也是恒大(03333.HK)、融創(01918.HK)等很多民營房企所不具備的優勢。

但身處正在深度調整的地產行業，萬科避開不掉被質疑的聲音，其債券近期隨著市場情緒波動而出現劇烈異動。而隨著國資緊急馳援及注入信心，市場明顯對萬科的未來發展多了份信任。

國資股東抛來一顆定心丸

10月下旬，萬科股債異動，其中境外美元債大幅跳水，當中的萬科XS1917548247美元債於10月17日至30日期間累計下跌超12%。

股價方面，萬科H股及A股在10月下旬均大幅下跌，其中H股股價刷新了2016年6月底以來新低。

跌跌不休的股價和劇烈波動的債券，引發市場對萬科債務違約的擔憂。因為恒大、融創等房企昔日在債務違約之前，亦經歷過股債雙殺的局面。

針對債券波動，萬科於10月31日在投資者交流的互動易平台上稱，公司境内外部分債券品種交易出現異動，並非公司基本面出現任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時，境外市場出現有關公司的不實猜測，導致公司美元債價格在上周末出現大幅波動。

隨後萬科第一大股東深圳地鐵決定給萬科吃下了一顆「定心丸」。

11月6日，萬科與境内外金融機構舉行三季度業績說明會，深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明，深圳地鐵董事長辛傑等共同出席了此次會議。

會上，深圳市國資委表示充分認可和信任萬科團隊的專業性，萬科長期堅持穩健的經營策略和財務政策，具備足夠的安全性，並未出現傳言所說的財務風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。

深圳地鐵董事長辛傑表示，未來將根據市場情況進行有序釋放「工具」以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元；同時積極準備，擇機購買萬科在公開市場發行的債券，提振市場信心。

資本市場對本次會議的反應非常積極，11月6日，萬科在A股及H股和債券的價格均有大幅回升。

富途牛牛資料顯示，深圳地鐵目前是萬科第一大股東，持股比例為27.35%，而深圳地鐵為深圳國資委直管的國有獨資大型企業。企查查數據顯示，深圳地鐵注冊資本高達466.22億元人民幣，2023年6月底資產總額為6837.6億元。而深圳國資國企資金雄厚，其在全國37個單位中，總資產規模達5萬億，利潤總額排第二位，超過1000億元。

在2016年引入深圳地鐵作為戰略投資者後，萬科成功頭頂深圳國資光環。深圳國資11月6日在會議上表示，深圳國資出台專門制度，將萬科納入統計範圍，萬科總資產、淨利潤超過深圳國資30%，對深圳國資有重要影響。

萬科的安全性如何？

與瘋狂擴張而墜落神壇的恒大相比，萬科的憂患意識更重，擴張步伐從容而穩健，並且能夠較為精準地把握房地產行業趨勢。

早在2014年我國房地產行業蓬勃發展的時期，萬科就表示房地產進入到了「白銀時代」，行業逐漸進入存量時代，行業最黃金的歲月已度過。為此，在戰略上，萬科提出放棄規模，積極從房地產開發商向城鄉建設與生活服務商轉型。

2018年，在我國房地產行業發展得如日中天之際，萬科卻給行業參與者們潑了一盆冷水，表示萬科要「活下去」。其後，萬科更加堅守財務穩健，提高開發業務的管理水平，這也是行業變天後萬科負債率相對較低的原因之一。

即使在當下地產行業深度調整期，萬科的經營還是相對穩定的，2022年還能實現超200億的歸母淨利潤。在今年前三季度，萬科實現收入2903.1億元，同比下降14.0%；實現歸母淨利潤136.2億元，同比下降20.3%。1-10月，萬科累計合同銷售額3124.4億元，同比下降9.9%，相比其他頭部房企跌幅較小。無論是在收入規模還是銷售額層面，萬科還保持在行業頭部梯隊，在如此艱難的環境下，萬科的此份成績單實屬不易。

財務方面，萬科管理層表示其財務策略穩健，連續14年經營性現金流為正，財務結構持續優化。

現金流層面，截至今年三季度末，萬科持有貨幣資金約1036.8億元，對短期債務覆蓋倍數為2.2倍。萬科表示，公司對於境内外債務一定會保障如期兌付，市場完全不需要為此擔心。

國際投行標普近日也給萬科給予較高評價，其表示萬科流動性充沛、現金流十分健康，足以應對2023年和2024年到期的境内外債，在房地產市場下行的情況下，萬科將仍能繼續維持穩健的財務狀況。

另一方面，有深圳國資做後盾，萬科不止是在化解風險方面有很大優勢，萬科還可借助深圳國資背景獲取成長空間。

深圳國資委在11月6日表示，市屬國資和萬科有大量合作和項目學習以共同服務城市，近幾年萬科與16家深圳兄弟企業，如深圳控股(00604.HK)、深圳國際(00152.HK)和深圳能源(000027.SZ）等企業合作，加快萬科城市開發項目進度。