地產股集體反攻！民營房企融資又迎利好！機構怎麽看？

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11月8日，港股房地產股集體上演反彈行情，引市場矚目！

内房股中，融創中國（01918.HK）大漲30.11%，中國恒大（03333.HK）漲28.15%，碧桂園（02007.HK）漲12.16%，富力地產（02777.HK）漲8.4%，龍湖集團（00960.HK）漲6.77%，

新城發展（01030.HK）漲5.26%。

消息面上，「第二支箭」持續助力民營房企融資，近期將支持新城控股、美的置業、卓越商管等民營房地產企業發行債券融資，部分資金將用於保交樓、償還境外債務等。同時龍湖、金輝、華宇、新希望地產等多家民營房企債券發行項目正在穩步推進中。

01民營房企融資又迎利好！

實際上，自去年11月份以來，房地產行業各種政策利好信號就不斷釋放。尤其是在融資領域，央行、銀保監會、證監會陸續從信貸、債券、股權三個融資主渠道出台支持房企融資的政策。

公開數據顯示，自2022年11月「第二支箭」擴容以來，已支持13家民營房地產企業發行318.18億元債務融資工具，一定程度上促進了民營房企資金狀況優化改善。

近日，民企債券融資支持工具（第二支箭）助力民營房企融資又有新進展。2023 年11月7 日，中國人民銀行副行長張青松在國際金融領袖投資峰會上表示，房地產行業出現調整是自然現象，當局會謹慎地防範調整過快過急，衍生出不必要風險，同時對中國房地產市場相當有信心。同日，高層表示持續加力推動「第二支箭」（民營企業債券融資支持工具）支持民營房地產企業融資。

據悉，近期「第二支箭」將支持新城控股、美的置業、卓越商管等民營房地產企業發行債券融資，部分資金將用於保交樓、償還境外債務等。同時龍湖、金輝、華宇、新希望地產等多家民營房企債券發行項目正在穩步推進中。

不少人認為，在行業基本面復蘇趨緩之際，利好政策持續且及時出台，有利於行業銷售端的企穩及加速復蘇。

從地產過去銷售情況來看，2023年上半年，房地產市場曾一度出現回暖迹象。但下半年以來，樓市復蘇動能趨緩，企業去化仍然面臨較大壓力。

國家統計局的數據顯示，2023年1-9月，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中，住宅銷售面積下降6.3%。截至9月末，商品房待售面積64537萬平方米，同比增長18.3%。其中，住宅待售面積增長19.7%。

除此之外，雖然自2022年末以來，房地產融資政策放松，但融資開閘僅限於優質房企及白名單房企，整體行業的融資面依然疲軟，多數民營房企融資難的問題依然突出，需要加大融資支持。

據國家統計局數據，2023年1-9月份，房地產開發企業到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國内貸款、自籌資金和外資同比分别下降11.1%、21.8%和40%。

克而瑞數據顯示，今年10月，80家典型房企的融資總量為213.6億元，環比減少41.5%，同比減少51.9%，直接腰斬，創下2020年以來的新低。1-10月，80家典型房企的累計融資總量為5127.58億元，同比減少23.48%。

同時，房企仍面臨較大償債壓力。據中指院統計，2023年内到期債券餘額為1165.3億元。其中，海外債佔比為23.4%，信用債比例為76.6%。

在此情況下，金融機構適度加大支持顯得十分有必要。

02機構觀點：仍需供求兩端政策協同支持！

不過，對於多數民營房企融資難的問題，市場對政策落地效果仍抱著觀望態度。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，如何解決已經出險房企公開市場的直接融資，以確保「保交樓」和債務重組順利進行，將成為未來融資政策執行角度的關鍵。

中指研究院則認為，支持優質民企融資需求在近兩年被反復強調，但難點在於「落實」。該機構指出，當前民營房企銷售額降幅高於行業均值，企業出險事件時有發生，拿地規模較少，投資人和金融機構難以對民營房企建立起足夠的投資信心，短期内資金對其敞開難度較大，因此制定出具有可操作性強、符合商業銀行等金融機構利益的具體政策措施，才能夠幫助民營房企獲得順暢的融資，這在根本上需要市場回暖支撐投資信心。

事實上，為了提振樓市消費，今年以來，各地陸續出台行業相關刺激政策。尤其是今年8月底開始，各地密集執行「認房不認貸」，取消或松綁限購，降首付、降利率，下調存量房貸利率，逐漸取消土地限價、商品房限價等。

據CRIC不完全統計，三季度有133個省市218次放松房地產政策，力度明顯增強。9月之後，核心城市迎來雙限解禁潮，到目前重點一二線城市已開始陸續限購松綁。

中金公司指出，此前政策效果更多體現在二手房而非新房，這也反映了需求支持政策和緩釋房企信用風險政策相結合的必要性。

國泰君安也表示，考慮到目前政策在工具上已基本覆蓋，後續將繼續關注政策的加碼，例如貸款利率再降等，持續追蹤房企銷售的表現。

此外，在11月8日研究報告中，國金證券認為，基本面延續承壓態勢，仍需供求兩端政策協同支持。雖然融資端「三支箭」的支持政策持續落地，在一定程度上緩解房企債務壓力，但多數民營房企缺少足額抵押物，在市場下行階段，資產面臨較大折價，新發債券或借新還舊都有難度。後續房企仍需金融端在發債、信貸等多方面的支持，同時需求端也需更多支持政策，如一線城市落地放松限購限售等，助力銷售企穩，以維持行業平穩和良性循環。

國金證券還認為，當前央行積極落實中央金融工作會議指示，預計未來房企融資將獲進一步擴容支持；而行業恢復良性循環的關鍵在於銷售的企穩，預計後續一線城市的限制措施也將松動。