【香江風雲錄】解構新鴻基地產的財富密碼

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日期：2023年11月15日 下午6:22作者：毛婷 編輯：Annie

近日，胡潤研究院發佈的《2023年紅顔會·胡潤女企業家榜》，新鴻基地產（00016.HK）的女家長邝肖卿榮登榜首，財富達到720億元人民幣。

94歲的邝肖卿乃新鴻基地產（下簡稱「新地」）的大股東，新地創辦人郭得勝是她的丈夫，現任董事會主席兼董事總經理郭炳聯是她的兒子。

可以說，邝女士的財富主要系於香港主要的房地產發展商新地。

先勿論豪門恩怨，在商言商，新鴻基地產這一龍頭地產公司，在經歷了家族内部爭端與疫情等外部變故之後，如何創造財富？現今它的價值幾何？未來前景又如何？

市值以千億計

作為香港頂尖的房地產企業之一，即使是在騰訊（00700.HK）等新貴進入港股市場並佔據重要權重、本地金融股與地產股靠邊站的現今，新鴻基地產也一直在恒生指數成分股中佔據一席之位。

截至發稿前，按現價80.95港元計算，新鴻基地產的市值達到2,345.75億港元。

見下圖，1972年上市的新鴻基地產，股價整體向上，在1997年回歸與2008年全球金融危機兩個重要時間點，其股價雖曾遭受重挫，但隨後均能收復失地並節節攀升。

根據新地截至2023年6月30日止的2023財年年報，邝肖卿個人持有新地2.5萬股，通過家族信託持有7.96億股，合共持股達到7.96億股，按此計算，單單是在新地這家上市公司中持有的股票就已經值645.18億港元，還不包括在其他私人資產、物業、珠寶等的財產價值。

近年，受到疫情、調控以及全球宏觀經濟環境的影響，香港及内地的樓市表現都不怎麽理想，新地的業務表現是否大打折扣？

新鴻基地產的業務結構

新鴻基地產在香港從事地產發展、物業投資、地產相關業務、電訊及資訊科技、基建、超市等多元業務；在内地則從事地產發展與物業投資。

於2023年6月30日，香港的地產開發業務中有2160萬平方尺（約合200.74萬平方米）發展中物業，大部分用作銷售；香港物業投資覆蓋3640萬平方尺（約合338.29萬平方米）已落成物業，大部分用作出租和投資，此外，還從事酒店、物業管理、建造業、保險及按揭服務，涉及地產開發、後期銷售與物業管理一條龍。

另外，新鴻基地產還從事移動電訊服務、數據中心及資訊科技基建，持有電訊公司數碼通（00315.HK）的73%以上權益，持有數據中心運營商新意網（01686.HK）逾四成權益，按這兩家公司的市值分别44.25億港元和72.51億港元計算，郭家的持股價值合共達到60億港元以上。

新地還從事運輸基建運營及管理、港口業務、航空貨運與物流、一田（YATA）百貨經營，業務可謂遍及香港的各行各業。

内地地產開發業務方面，新鴻基地產有4710萬平方尺（約合437.73萬平方米）發展中物業，超過四成可供出售的住宅，物業投資方面則有2040萬平方尺（約合189.59萬平方米）已落成物業，大部分用作出租和投資。

收入及收益來源

這十年當中，全球政經風雲變幻，疫情的衝擊、樓市的波動、利率的跳升，均影響到各大上市公司，主要從事房地產業務的新地也不例外。

不過，新地這十年依然保持穩定的盈利規模，以及四成以上的派息比率，實在難能可貴，見下圖，雖然收入略有波動，但新地的盈利水平保持平穩。

其中，香港物業開發與租賃業務是新地主要的收入來源，見下圖的收入分佈表，香港物業開發（紅色部分）與香港物業租賃（橙色部分）始終佔據每年收入貢獻的一半以上。

就截至2023年6月30日止的2023財年而言，新地的香港物業開發業務和物業租賃業務分别貢獻收入238.53億港元和149.96億港元，佔其總收入的33.50%和21.06%。標的投資物業包括新城市廣場、中環的國金中心商場、内地遊客經常光顧的上水廣場和新都廣場等。

内地物業開發和物業租賃業務分别貢獻收入23.30億港元和47.51億港元，佔總收入的3.27%和6.67%。内地的主要投資物業包括上海國金中心、北京APM、廣州天匯廣場、成都環球貿易廣場等等。

新地的酒店業務不僅全資經營多家酒店，也與國際酒店品牌合營。在香港，旗下酒店包括中環的四季酒店、西九龍的麗思卡爾頓酒店和香港W酒店等；在内地則有上海浦東麗思卡爾頓酒店等主要分佈在一線城市的豪華酒店組合。

2023財年，酒店業務貢獻的收入為35.04億港元，佔其總收入的4.92%；不包括合營和聯營公司（下同）的分部溢利則達到7400萬港元，終於從疫情的三年虧損中走了出來。

新地主要通過數碼通經營電訊業務，為香港主要的電訊運營商，與中國移動（00941.HK）一樣具有公用屬性，也因此能提供穩定的收入現金流，而無懼經濟周期的波動。2023財年，電訊業務貢獻收入67.63億港元，佔其總收入的9.50%，分部溢利為7.02億港元，分部利潤率為10.38%。

新地也從事運輸基建與物流業務，經營香港内河碼頭、管理停車場與公私營運輸設施、經營機場空運中心等。2023財年，該分部貢獻收入42.76億港元，溢利12.39億港元。

通過科技旗艦新意網，新地也經營數據中心，盈利能力也頗為可觀，2023財年的分部經營利潤率達到49.91%。

說到盈利能力，儘管樓市表現不大理想，但新地於2023財年的物業銷售分部利潤仍達到36.83%。不過，盈利能力最優質的還是物業租賃業務，2023財年的分部利潤率達到75.66%，財華社認為，手持全球最高端的物業、地處最核心的金融區域是其能撐過下陷周期，持續保持利潤率常青的秘訣。

儘管物業租賃業務貢獻的收入僅佔了其總收入的21.06%，但分部利潤卻佔了38.18%，也因此邝肖卿被譽為最貴女房東。

見下圖，在樓價下跌物業銷售利潤減少的時候，物業租賃收益依然倔強，在疫情三年保持穩定，並在2023財年疫情過後恢復增長。

前景如何？

香港樓價一直冠絕全球，從而造就了新地、長實這樣的地產界巨擘。

不過高樓價也帶來了眾多的不便與風險。最近的施政措施主要聚焦於如何有效地為香港市民解決住屋問題。如果高樓價真的能夠緩解，香港的地產發展商或許會受到影響，但是短期來看，要實現的難度依然存在。

新地的發展計劃卻持續在推進。2023財年，該集團在香港竣工的物業約有300萬平方尺，可供出售的住宅物業佔了兩百萬平方尺，大部分單位已經售出。2023年6月30日，該集團未入賬的香港物業開發合約銷售額為280億港元，預計在2023/2024財年確認入賬的金額約240億港元。

不過，其仍持有2160萬平方尺發展中物業，足夠其七年開發。其中計劃在2024財年完成的項目總樓面面積或達到380.6萬平方尺，住宅佔了251.1萬平方尺，可見其存糧十分充足。未入賬金額加將交付物業確認的收入，或可繼續保障新地的香港物業銷售收入水平。

隨著全球經濟復蘇，疫情之後内地與香港往來交往頻繁，香港資本市場估值偏低，或吸引越來越多的資金來港，新地的租賃物業地處商業中心區以及遊客消費區，應能大大得益。

新地將推出滿足年輕人住宿需求的租賃公寓新項目Townplace West Kowloon，項目樓面面積約37.4萬平方尺，預計於2023年第4季開始運營。元朗旗艦商場形點的擴張部分元點也將於2024年上半年開業，增加總零售樓面10.7萬平方尺。觀塘基座商場樓面面積約50萬平方尺的The Millennity預計於2024年開業。

中長遠而言，新鴻基地產還在西九龍興建高鐵西九龍總站發展項目和藝術廣場大樓項目，預計於2024年全面落成。

内地的土地儲備為6750萬平方尺，其中有4710萬平方尺是發展中物業，其餘為已落成物業，大部分位於主要城市的策略性地段的大型綜合物業，由新地用作出租及長線投資，這些租賃物業也將從疫情過後的消費復蘇中得益。

内地物業發展方面，該集團自2023年8月起推售杭州國際金融中心第三期住宅單位。考慮到新地的開發物業主要位於一線城市，這些城市的樓價頗為剛性，應可無懼周期波動。

總結

隨著經濟復蘇，新地的整體前景應不俗。

如何將集團的收益轉化為股東的現金收入——通過股息，能「作出大決定」的大家長佔了集團的主要權益，新地的派息政策一直很穩定，一直保持在四成以上，於2023財年更達到六成，而由於其股價持續受壓——本土地產股都如此，新地的股息收益率十分可觀。

2023財年，新地每股派息4.95港元，按現價80.95港元計算，股息收益率高達6.11%，比美國聯邦基金利率的高位水平還要高出一個百分點以上，市盈率更不足10倍。從理論上來看似乎估值不算太高。不過，目前資本對於地產股並不看好，除非港股整體回升，資產價格反彈，否則仍難有可觀的漲幅，只是其穩固的基本面與豐厚的派息或多少可以提供支撐作用。