【IPO前哨】港交所迎年内首家物管新股，泓盈服務獲國資「輸血」

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面對房地產行業持續調整，以前被稱作房企「現金奶牛」的物業管理板塊，現在集體陷入困境。因為受到房地產下行周期的影響，物業管理市場的抗跌能力「失靈」，在資本市場上也變得不再受歡迎。數據顯示，從2021年6月底開始，港股物業板塊的指數一路下跌，到現在累計跌幅已經超過80%，很多股票的價格也在持續探底。

鑒於市場大環境，幾年前物管行業「上市潮」也黯然失色。

Wind數據顯示，港股市場在去年只有兩家物管股上市，最近一家上市的物管股是眾安智慧生活(02271.HK)，上市時間是2023年7月18日。

4月24日，一家具備國資背景的物業管理企業，在逆境中奮力衝刺香港資本市場，並成功通過港交所聆訊，距離正式上市僅一步之遙。這家企業名為「泓盈城市運營服務集團股份有限公司」（簡稱「泓盈服務」），其迅速行動，搶在其他同樣擁有地方國資背景的物業管理企業深業物業和經發物業之前，通過了港交所聆訊。

據此，泓盈服務有望成為自2024年以來首家成功上市的物業管理企業，並作為「龍年」物業管理行業的首家上市股。

長沙國資全資控股，獲「輸血」業績穩增

過去一年，私營物業管理企業赴港上市勢頭熄火，但有國資背景的物管企業則前赴後繼衝刺港交所。這背後源於這些企業背靠國資，手中握著大量政府項目，發展韌性強，在資本市場上相較於私營物管企業更具優勢。

泓盈服務成立於2015年，成立之初主要從事停車場運營業務，後來逐步涉足物業管理服務、園林綠化及商業管理服務等多個業態。

2020年，長沙市國資委全資控股的城發集團收購了泓盈服務100%股權，泓盈服務正式成為國資企業。目前，泓盈服務由城發集團直接持有95%股權，間接持有5%股權。

成為長沙國資旗下的一員後，泓盈服務將業務進一步拓展至照明系統運營及市政環衛業務。到了2023年，泓盈服務所有業務項目總數為360個，物業管理及商業運營合共在管總建築面積為1180萬平方米。

當前，泓盈服務主要從事三大業務，分别為：1)物業管理服務（包括對公共物業、商業物業和住宅物業的各種物業管理服務以及增值服務）；2)城市服務（包括園林綠化及工程、照明系統運營、停車場運營及市政環衛服務）；3)商業運營服務。

泓盈服務成功躋身全國物業管理百強企業名單，於中指院評選的「2023中國物業服務百強企業」中排名第49位。

背靠國資的物管企業的優勢在於，能源源不斷獲得地方政府穩定的項目，政府項目的「輸血」可以說是這些物管企業發展的「穩定器」。泓盈服務在招股書中表示，「城發集團多元化的物業組合為我們提供了大量潛在的優質項目儲備，只要我們符合若幹標準，城發集團將繼續向我們授出項目。」

2021年至2023年，泓盈服務從城發集團及其聯系人獲得的總收入分别為3.03億元、3.49億元及4.2億元，分别佔公司總收入的70.2%、66.0%及64.4%。

在城發集團的不斷輸血下，泓盈服務過去幾年的經營業績表現穩定。

2021年至2023年，泓盈服務的收入分别為4.32億元、5.29億元及6.52億元，歸屬於公司權益股東利潤分别為4040萬元、5309.5萬元及7017.8萬元。

不過，與深業物業市場獨立性較高不同，泓盈服務存在母公司依賴症，市場化拓展能力有待增強。2023年，公司的物業管理服務及城市服務板塊來自獨立第三方的收入佔比分别為10.2%及25.4%；同時，公司過去三年來自獨立第三方的項目中標率均不超過30%。

城市服務比物管更「吃香」

城市服務，是提供予城市政府、企業及居民的全面服務的統稱。城市服務是一個廣泛概念，包括多個領域，如園林綠化及工程、停車場運營、照明系統運營、市政環衛服務等。

隨著政府推動改善公共服務，「城市服務」新模式開始出現，為物業管理公司帶來參與公共服務及社會管治的機遇。不僅是泓盈服務，碧桂園服務(06098.HK)、保利物業(06049.HK)和萬物雲(02602.HK)等企業都在大力押注城市服務賽道，以此開辟新增長極。

隨著城市服務業務多元化的發展及擴大，泓盈服務的城市服務業務已產生穩定的收入及利潤，成為公司增長的關鍵驅動力及業務的焦點。

過去三年，城市服務成長性遠優於物業管理服務及商業運營服務業務，收入由2021年的1.85億元快速增長至2023年的3.53億元，復合年增長率達38%，成為泓盈服務收入增長的主力軍。

城市服務板塊具有多樣化服務類型、服務受眾多且流動性高、質量要求高且客戶黏性高的特點。在房地產行業下行的趨勢下，住宅物業增速整體放緩，將增長切入點放在藍海的城市服務上，這也是物管企業明智的選擇。

對於此次上市募資所得款用途，泓盈服務計劃用於物色物業管理服務供應商及城市服務提供商的潛在戰略收購機會。公司在招股書中指，「截至2023年12月31日，約有140家下遊物業管理服務提供商及70家城市服務提供商符合我們的投資及收購標準。」