香港樓市反彈壓力大，「撤辣」效果或難長期維系

原創

眾所周知，多年來，香港的經濟活動一直高度依賴於地產業。房地產業與金融業之間的緊密聯系不容忽視，而與房地產緊密相關的龐大上下遊產業更是深入觸及香港經濟的各個層面。

對於香港政府而言，房地產相關收入亦是最主要的收入來源之一。

地產業如此重要。而面對跌跌不休的樓市，香港政府於2024年2月份宣佈全面「撤辣」，此舉一度迅速推高交投量，讓香港樓市迎來了「小陽春」。

不過，在一些人看好的同時，市場上也始終有一些看淡的聲音。最新消息，摩根士丹利亞洲前主席羅奇於5月9日撰文唱淡香港樓市，並指出與其他主要房地產市場相比，香港更容易陷入繁榮與蕭條的循環。

羅奇的文章或有言過其實之嫌，但全面「撤辣」對香港樓市的刺激似乎正在消退，效果看起來也並沒有那麽好。

根據香港特區政府土地注冊處的數據，全面「撤辣」後的3月份、4月份，一手及二手住宅買賣合約價值相較於1月份、2月份有所增加，其中4月份增幅格外明顯。

數據還顯示，3月份、4月份，一手及二手住宅買賣合約數字亦較1月份、2月份有所增加，尤其是4月份增幅明顯。

看起來全面「撤辣」效果顯著，然而卻存在「旺量不旺價」的嫌疑。

經過整理不難發現，3月份、4月份一手住宅買賣合約的均價較1月份、2月份並沒有出現質的提升，「旺量不旺價」的現象真實存在。

可見，全面「撤辣」雖然能在短期内助推香港樓市交投回暖，但均價沒有顯著提升表明這項政策只是促使一部分觀望買家進場買樓，但樓市整體需求仍然要弱於供給端，難改樓市低迷的大趨勢。

值得注意的是，在全面「撤辣」之後，也有一些研究機構表達了對香港樓市的看淡。

評級機構標普預計，香港樓價2024年將下跌5%至10%，然後在2025年趨向穩定。該機構認為樓市撤辣只會適度刺激今年的需求，未來一至兩年市場將持續出現供應過剩，若流動性緊張的開發商大幅減價可能會影響現金流，削弱獲利能力及槓桿比率。

傑富瑞的分析師Sam Wong此前預測，受高利率和負利差的影響，香港樓價可能保持穩定或微幅下降，預計下跌幅度約為10%。

中金公司月前曾發佈研報指出，從長周期來看，當前中國香港樓市所處環境的三個主要特點是中國經濟仍處漸進復蘇期、美國尚未開啓降息周期，以及本身位於一個高庫存平台期（進入2023年以後，香港新房的庫存去化月數開始加速超過2005和2008年的前高），三者共同作用之下，香港樓市面臨的基本壓力仍存。這種壓力是由於香港的經濟周期（主要跟從大陸）、貨幣周期（主要跟從美元）和供地周期内生性的存在跨周期錯位所造成的。這種結構性的周期錯位現象，也是歷史上造成香港樓價在景氣和衰退階段都波動較大的一個基本原因。

往前看，除了供給的問題中國香港自身可以把握節奏以外，中國的經濟周期和美國的利率周期的演繹將可能決定香港樓市未來短周期（3年）内的基本方向。就2024年而言，我們認為中國香港自身樓市政策的有力調整、中國大陸更大力度推動經濟復蘇、以及美元的潛在降息等因素，可能令今年市場表現取得一定程度的修復。但考慮目前趨勢下年内房屋租售比（目前在3.4%左右，短期或還有一定程度下行）未必能匹配至按揭貸款利率（當前新批約4%，隱含需要2-3次降息或可大致匹配），以及庫存水平修復也仍需時日，要確認2024年是香港本輪房地產周期的拐點可能為時尚早。

華泰證券的研究人員則表示，回溯香港房價和政策周期過去40年的歷史，可以發現地產政策呈明顯的「順周期性」。即房價上升周期往往伴隨著數年的政策收緊周期，而政策往往在房價承壓後開始數年的放松周期。地產政策連續的調整可能會在效果上成為房價周期轉向的「最後一根稻草」，但兩者並沒有確定的因果關系。

中長期看，香港房地產的吸引力最終取決於香港經濟基本面走勢及相對吸引力（即人口流入趨勢）的變化。技術層面，如果港幣名義有效匯率走弱，尤其是港幣兌人民幣匯率走弱，則香港資產的相對吸引力將明顯上升。聯系匯率制度下，香港主要通過本地物價及資產價格的變化來調節其相對競爭力，也可以理解為，本地物價和資產價格部分替代匯率成為周期的「減震器」。而香港的通脹、房價、股市各項指標往往同向波動。

這一框架下，美聯儲降息雖然會同時帶動香港房貸利率下降、房貸負擔能力上升；但對樓市的最終影響，可能要觀察美元在降息後的走勢。如果美元在降息後不走弱，甚至反而走強，則香港房貸負擔能力不一定上升。

綜合而言，雖然出台了全面「撤辣」的政策，但其刺激作用僅在短期内有效果，從全年來看僅憑「撤辣」這一招或難以止住樓市的頹勢。