從第1季經濟數據看香港樓市

原創

近日，特區政府發佈了2024年第1季經濟報告。

報告顯示，實質本地生產總值按年增長2.7%，低於上季增幅4.3%；經季節性調整後按季比較，實質本地生產總值上升2.3%，上季的增幅為0.2%，見下圖。

其中服務輸出於第1季實質增長8.4%是主要的推動力，訪港旅客人次回升推動旅遊服務輸出增長，以及運輸、商用和其他服務輸出的溫和增長，抵消了金融服務輸出進一步下降的影響。出口方面，比較基數低是高增長的一個重要原因，此外，輸往内地的出口飙升抵消了輸往美國和歐盟出口下跌。

值得注意的是，旅遊服務輸出增長40.4%，僅回復至2018年同季水平的53%而已。第1季訪港旅客由2023年第4季的1070萬人次上升至2024年第1季的1120萬人次，相當於2018年同期水平的72%。

疫情已過去一年有多，香港這個旅遊服務大都市的服務速度未如理想，反而更多的港人流向了大灣區，令本地的零售和服務業市場顯示出中空。

可見，這一經濟增長十分脆弱。當旅客體驗不如預期、周邊地區例如深圳等大灣區城市及新加坡推出更吸引的旅遊設施、人民幣和日元等貨幣匯率變得更具吸引力，香港的服務輸出增長勢頭或會受到遏制。

香港第1季樓市表現

由於上季基數較低，2024年第1季送交土地注冊處注冊的住宅物業買賣合約總數上升29%，至9823份，但仍比一年前的水平低30%，其中一手和二手市場交易分别比上一季增加54%和21%，而買賣合約總值較上季上升12%，至770億元，但仍較去年同期低36%。

2024年第1季合計來看，香港樓價下跌2%。按面積分析，中小型單位和大型單位的售價在季内分别下降2%和1%。2024年3月的住宅售價平均較2021年9月的高峰低23%。

整體住宅租金在2023年大部分時間普遍上升後，於2024年第1季大致持平。按面積來看，中小型單位和大型單位的租金變動不大，見下圖。住宅物業平均租金回報率由2023年12月的2.8%稍微上升至2024年3月的2.9%。

非住宅物業市場則仍然疲弱，見下圖。

所有市場的交投活動進一步下降，售價和租金維持偏軟。

雖然住宅售價下跌，市民的置業負擔指數（面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數（不包括公屋住戶）的比率）在2024年第1季進一步下降至大約65%，但仍高於2004年至2023年期間54%的長期平均數，均值高於50%，意味著負擔較重，見下圖。

從這些數據可以看出，當前住宅租售價格走勢仍然疲弱。更重要的是，商用物業的價格也持續受壓。2024年3月整體寫字樓租金較2023年12月平均下跌2%，其中甲級、乙級和丙級寫字樓的租金分别下跌2%、1%和3%，與2018年和2019年各自的峰值相比，2024年3月的售價和租金分别平均低33%和16%。

甲級寫字樓空置率更升至紀錄高位，意味著本地的營商環境並不理想，在就業市場看似繁榮的背後，是眾多大型企業的撤離，這些企業能夠提供大量的就業職位，而隨著這些企業的撤出，未來的就業形勢或未必如此理想，特别是考慮到美聯儲繼續維持高息利率的預期下，許多大型企業或不堪成本壓力而進一步裁減職位和業務，這將對本港未來的就業形勢構成壓力。

見下圖，儘管報告聲稱營商氣氛大致穩定，但是從許多支柱產業的數據可以看出，並不是那麽理想。例如，零售業和專業及商用服務業的淨差額轉為負數，而建造業和進出口貿易及批發業的淨差額繼續處於負數區間，這些行業都是本港經濟產值的主要構成部分。

反映中小企業表現方面的綜合動向指數，由2024年1月的43.3上升至3月份的45.5，但是在4月又回落至43.8，低於50表示業務狀況看淡，態度較為悲觀。

此外，當前港人北上消費成風，不少本地老店掀起了結業潮，零售鋪位的售價在2023年12月至2024年3月期間下跌4%，租金大致持平，與2018年和2019年各自的峰值相比，2024年3月零售鋪位的售價和租金分别低26%和10%。從這一價格反映的供需關系，可以看出：即使熬過了疫情寒冬，零售業表現仍未如理想。

但是市民的置業計劃通常是基於當前尚可的就業環境而作決定的，萬一未來就業轉差，收入銳減，對於按揭的可承擔能力將大大削弱，斷供導致收樓，樓市供應再增加，樓價會進一步下挫。

而特區政府在經濟前景尚不明朗、商用物業市場如此疲憊不堪之時，仍以增加房屋土地供應作為首要政策，於2月公佈2024年至2025年度賣地計劃，其中包括8幅住宅用地，總共可供興建約5700個單位，再綜合各個來源（包括政府賣地、鐵路物業發展項目、市區重建項目、私人發展和重建項目等），2024至25財年的私人房屋土地總供應預計可供興建約1.51萬個單位，比年度私人房屋供應目標1.32萬個單位還要高出15%。

到2024年3月底估計未來三至四年一手私人住宅單位總供應量會增至11.2萬個，在多幅住宅用地轉為「熟地」後，還可額外供應3100個單位。

政府用意雖好，為了市民能上樓，而「谷」房屋供應，但是也要看市場的承接能力。

在當前的高利率環境、經濟前景不明朗之際，猛然大推供應，必將令樓價持續受壓，令已有按揭在身的業主百上加斤，得不償失。最終不僅沒能實現市民的置業夢想，還讓更多業主負資產纏身，財務壓力加重。

正所謂「授人以魚不如授人以漁」，盲目增加房屋供應壓低樓價，未必能讓更多人上到樓，因為可能會令許多現有業主陷入被迫斷供的窘況，而令樓市一蹶不振，經濟更難起來；還不如通過提振經濟，包括優化香港整體經濟產業結構，提升置業者的財務實力，支持其置業計劃來得穩妥和合理，通過基本面的提升來實現「上樓」更具可持續性。