賣力搶富豪，對香港樓市有何作用？

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新加坡城市土地學會（ULI）不久前發佈的2024年《ULI亞太住宅可及性指數報告》顯示，門戶城市當中，香港的住宅可及性最低，住宅均價超110萬美元，是家庭收入中值的25倍。香港私樓的月租中值對家庭收入中值之比也高達45%，顯著高於東京的20%和首爾的29%。

該份報告顯示，2023年，香港樓市表現疲弱，住宅價格下跌7%，主要因為利率高企，以及人口淨流出。另一方面，新加坡的私樓價格卻大幅上揚，2022年新加坡私樓價格上漲8.4%，租金價格上漲29.7%，主要因為外國居民大量流入，尤其是内地移民。

值得留意的是，由於外國移民推高了私樓價格，新加坡對外國買家購房實行60%的印花稅，對新加坡人購買二套和三套房屋實行20%-30%的印花稅。因此，2023年新加坡的私樓價格上漲幅度有所緩和，内地買家或轉向了東京，因日元匯價低，東京樓價相對合理且鄰近内地。

為了爭奪内地買家，香港今年起撤掉所有樓市「辣招」，但目前看來收效甚微。

我們認為，香港或應進一步加大和優化吸引富豪和家族辦公室來港的措施，應能對支撐樓市起到立竿見影的作用。

從下方研究機構萊坊的圖表可以看出，香港豪宅的租金和價格在最近幾年都頗具韌性，即使面對「辣招」和社會事件、疫情等，仍較為平穩，而普通住宅的價格則更容易受到印花稅等「辣招」的影響，而在這幾年持續下跌。

香港樓價冠絕全球，而一旦樓市下滑，最遭殃的還是按揭買樓的中產置業者，因其辛苦積累半生的財產就有被銀行收回的風險，但對於豪宅的影響卻不是很大。吸引富豪來港置業，既有利於創造就業，提高整個城市的收入水平，又能穩定樓市表現。

根據萊坊的數據，2023年全球超高淨值人士（淨資產在3000萬美元，約合2.34億港元以上）數量達到62.66萬，其中北美佔比最多，有25.31萬，佔了全球數量的40.39%，其次為亞洲，擁有16.54萬位，佔了26.40%，第三才輪到歐洲，有超高淨值富豪15.52萬，佔24.77%。

就地區而言，單個地區超高淨值富豪數量最多的是美國，達到22.51萬，佔了全球總數的35.92%，其次是中國内地，有超高淨值富豪9.86萬，佔全球總數的15.73%。中國香港的超高淨值富豪數量僅5,957位，還不到中國台灣的80%，後者於2023年有7,640位超高淨值富豪。不過，香港的超高淨值富豪數量還是要高於競爭對手新加坡，新加坡於2023年有4,783位超高淨值富豪，按年增長4.0%，增幅卻高於香港的2.5%。

萊坊預計，在未來五年到2028年，亞洲的富豪人數增速將高於世界其他地區，增幅或達到38.3%，高於北美的25.7%。該機構預計，到2028年，亞洲的超高淨值人士數目將達到22.88萬，與北美的差距將進一步縮小，後者的超高淨值人士數量到2028年或將達到31.80萬。

其中，萊坊預計中國内地到2028年的超高淨值富豪數量將較2023年增長47.0%，至14.49萬，仍為僅次於美國的富豪最多地區，美國的2028年超高淨值人士數量將達到28.26萬，較2023年增加25.6%。香港超高淨值人士數量也將從2023年的水平增長22.4%，達到7,290位，仍高於新加坡的5,535位，後者較2023年增長15.7%。

超高淨值人士及家庭一般會建立家族辦公室來進行財富管理。

歐美國家為了遏制通脹，持續通過加息和縮減央行資產負債表，來收緊流動性。擁有最多資源，最專業服務團隊，以及最頂尖資本市場觸覺的家族辦公室，也根據當前市場的環境和未來市場的展望，進行了新的資產配制。

根據瑞銀的2024年家族辦公室研究報告，2023年家族辦公室在配置方面，將更多的資產轉移到發達市場的固收產品中，這是五年以來的最大轉移數量。另一方面，利率高企也使得部分地區的商用物業地產價格持續下降，美國已顯示這一風險，因此家族辦公室對房地產的配置有所降低。瑞銀預計，2023年全球家族辦公室的房地產配置平均比例為10%，較2022年的13%低了3個百分點，是固收以外，資產配置變動最大的資產類别。

不過隨著歐美國家的利率見頂，家族辦公室於2024年或開始轉變房地產的配置策略，或將房地產的配置比例恢復到12%的水平。

瑞銀的報告顯示，持有房地產投資的家族辦公室一般會全資持有實物地產，有52%的房地產投資都是全資直接持有。

由此可見，通過吸引高淨值富豪以及家族辦公室到香港落地生根，大有可為。值得注意的是，要繼續保護財富中心的地位，香港不是要超越新加坡，而是要想想該如何吸引内地富豪到港，以把握内地經濟復蘇的機遇。