樓價指數跌破撤辣前的低點，香港樓市低迷依舊

原創

自今年2月底港府宣佈全面撤辣後，香港樓市交投量相較於此前幾個月出現了顯著提升。

但需要指出的是，全面撤辣利好非香港買家，令他們入市成本大幅下降，配合香港的「新投資移民」計劃，再加上香港租金回報普遍較内地高逾倍，吸引了許多内地客的注意，紛紛赴港看樓和買樓。

美聯物業華南分部曾一度表示，前來咨詢到香港買樓的内地客暴增10多倍。

中原地產綜合土地注冊處的數據顯示，2024年上半年共有6117宗普通話拼音買家（即英文姓名全寫為普通話拼音的買家）購買住宅個案，而今年首兩個月只佔388宗或6.3%，即其餘5729宗或約93.7%是在3月至6月錄得。上半年此類個案的總數，較去年同期3667宗多約66.8%。

這6117宗登記涉及的成交金額為705.4億港元，也創1995年該行有紀錄以來同期最高，按年飙約42%。

單以一手成交而言，今年上半年全港8974宗一手買賣登記中，普通話拼音買家佔3027宗或33.7%，而該3000多宗個案當中有約84%是在撤辣後錄得。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析稱，内地客選擇在香港置業的原因是多方面，包括移民定居、投資機會及教育資源等，加上香港政府今年2月底宣佈全面撤辣，非本地買家已毋須再支付最多30%辣稅，置業成本大大降低，且香港樓價較高位累跌逾25%，息口見頂，吸引非本地客趁低吸納，尤其撤辣後不少已取得香港永久居民身份的「新香港人」，及内地客來港掃貨，故此近期普通話拼音買家湧現。

陳永傑還指出，近年租金及租金回報上升，預料將吸引更多中國内地資金來港。

不過，雖然内地買家積極入市推升了香港樓市的交投量，但對價格的影響很微弱，美聯物業的數據亦顯示最新的樓價指數已經跌破撤辣前的低點。

樓價為何不動如山？

從原因來看，本質上還是香港樓市處於供應過剩狀態，即使有内地資金積極入市，但買盤畢竟有限，難以扭轉大勢。

評級機構標普預計，香港樓價2024年將下跌5%至10%，然後在2025年趨向穩定。標普還認為樓市撤辣只會適度刺激今年的需求，未來一至兩年市場將持續出現供應過剩，若流動性緊張的開發商大幅減價可能會影響現金流，削弱獲利能力及槓桿比率。

此外，基於供應過剩現狀，不少地產商不惜劈價賣樓，這也是導致香港樓價難以持續回升的一個原因。

最新消息，7月17日，建灏地產旗下屯門景秀里現樓項目上岚推售最後33個1房戶，減價逾四成半，開售一個半小時内已沽清，其中一組大手客斥資逾1520萬港元掃5夥。

具體來看，上岚當天發售33夥，折實售價279.3萬港元至329.31萬港元，折實呎價9800至11435港元，折實平均呎價約11049港元。

從目前的情況來看，撤辣帶來的刺激效應正持續衰退，交投量也在逐月下滑，香港樓市想要真正大幅回升還需等待美聯儲降息、經濟好轉、供應過剩緩解等多方面因素的配合。