瘋狂劈價出貨，香港樓市仍需等待更多利好

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周末，香港樓市傳出了一些新消息。

據悉，旭日國際旗下屯門新盤黃金海灣第一期「黃金海灣·意岚」周末開售不足8小時便沽清首批188夥單位，套現約5.9億港元，是近期少有的佳績。

在此之前，新世界發展（00017.HK）旗下啓德新盤柏蔚森I首批單位雖然沒有達成首日沽清的成績，但去貨率也達到91%，發展商套現12.5億港元，同樣引人關注。

而這兩個樓盤去貨率極高的背後存在一些重要的共通點：一是，兩個樓盤都屬於瘋狂劈價開售，較同區二手及一手貨尾樓價折讓兩成至三成。二是，這兩個樓盤除了呎價低，入場費的總金額也很誘人，其中柏蔚森最低只需386萬港元（234方呎一房戶）。

此外，按照地皮成本加上建築和資金費用估算，兩個項目恐怕都是在蝕本開賣。

值得一提的是，又有消息稱，柏蔚森加推的108夥周日開售，折實呎價略微升至1.8萬港元，截至晚上僅沽出68夥，去貨率約60%。這也意味價格稍微上揚，劈價不夠勁，銷售便會遇上阻滞。

而旭日國際集團地產開發部銷售及市場策劃經理辜錦波稱，集團已加推3號價單，市值逾5.97億港元。新一張價單共108夥，涵蓋開放式至三房，實用面積由204至653平方呎。扣除最高12%折扣，折實售價介乎222.6萬至776.3萬港元，折實均呎11219港元，較對上一張價單高約5%，但仍不算高價。

需要指出的是，一手樓劈價攬客，也逼得二手樓跟進，採取降價競爭，這些舉措能激活一部分買盤的同時，也是導致香港樓市價格陷入低迷的一大原因。

不過，雖然在撤辣的刺激下，内地買家大量湧入，香港樓市在過去兩三月間迎來了一波「小陽春」，消耗了部分存貨，但赴香港買樓的内地買家也是有限的，後續能帶來多少新需求存疑，而香港本地買家受到高息影響，置業意願減弱，需求並不充足。

目前香港樓市整體仍處於供應過剩狀態，市場上仍有逾2.1萬個一手貨尾單位，房屋局估算，未來3至4年潛在住宅供應更達11.2萬夥新高。

從當下的情況來看，短期内香港樓市的前景或許難言樂觀，仍需等待更多利好因素的出現。

世邦魏理仕預測，展望下半年，一手市場將繼續搶佔二手市場的成交份額，預計全年將售出約1.4萬至1.6萬個一手單位。連同二手市場，預計今年整體樓市交易量將達到約4.5萬至4.8萬宗，按年增長5至10%。

但世邦魏理仕香港估值及咨詢服務部執行董事郭偉恩表示，預期今年香港樓價有可能再下跌5至10%。

值得注意的是，郭偉恩還指出，隨著住宅租金上漲至與按揭付款相當的水平，買家在購樓與租樓之間將面臨更多權衡。而如果明年或之後定期存款的回報繼續降低，樓市可能會出現回穩迹象。預期未來樓價有可能見底，尤其是在經濟環境逐步改善的情況下。

另外，高息環境是壓制香港樓市回暖的一大因素。

近期美國選情生變，特朗普當選的可能性繼續增加。有專家認為，如果特朗普成功當選，為了配合制造業回流美國，快速降息是一個可能的選項。而這對於緩解香港的高利率環境將有重大幫助。