千億房企優等生衝陣，中梁控股赴港IPO擬派息表誠意

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日期：2019年6月27日 下午12:11作者：彭小留 編輯：彭尚京

近兩年，香港IPO市場戰況頗為火熱，一大批内地公司掀起了一陣又一陣的赴港上市熱潮，在一眾向往前來香港資本市場掘金的大軍中亦不乏房地產企業小分隊的身影。在過去的2018年，向港交所遞交招股書的内房企業絡繹不絕，年内更有多家内地房企成功赴港上市，當中包括正榮地產、弘陽地產、美地置業等。

進入2019年，内地房企衝擊港股IPO的盛況似稍稍不及從前，但於近期又有了熱度回升的迹象。5月以來，海倫堡、中梁控股、新力控股以及景業名邦等内地房企相繼向港交所遞表，大有再「同台」共襄盛舉的興味——而這當中最令市場關註的莫過於近年從行業「亂戰」之中一枝獨秀跑出來的内房優等生中梁控股了。

内房優等生實力拼殺：中梁控股是前20強唯一未上市千億房企

5月17日，中梁控股（全稱「中梁控股集團有限公司」）更新後的招股書見諸港交所相關信息披露係統，建銀國際為其本次港股IPO的獨家保薦人。此番新鮮出爐的招股書也意味著中梁控股已然下定決心，要以更加完備的姿態來徵戰機遇廣闊的香港資本市場。

作為一家快速發展的内地大型綜合房地產開發商，中梁控股根植於長三角經濟區，佈局全國。公司專業從事住宅物業的開發，併於近期開始從事商業物業的開發、營運及管理，目前已成功打造主要標準化係列住宅物業「香」係列、「禦」係列及「國」係列，分别以首次置業者、首次改善型置業者及再次改善型置業者為目標。

截至2019年3月31日，中梁控股的物業項目遍佈中國五個核心經濟區域，包括長三角經濟區、中西部經濟區、環渤海經濟區、海峽西岸經濟區及珠三角經濟區；覆蓋23個省市的124個城市，擁有由353個項目組成的產品組合。截至2019年4月30日，公司應佔土地儲備總量為約3995萬平方米。

 

相較於眼下在港股IPO賽道上比肩競逐的同侪們，中梁控股是目前前20強千億規模房企中唯一未上市的一家，其背後所蘊藏的巨大能量與實力不言而喻。

公開資料顯示，按綜合開發能力計，中梁控股自2014年以來已連續6年獲中國房地產Top 10研究組評為中國房地產百強企業；於2018年及2019年，其又分别獲中國房地產業協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心評為中國房地產開發企業前25強及前20強。

成功晉身業内TOP20行列的中梁控股，招股計劃目前正穩步推進。據市場消息透露，中梁控股本次IPO計劃集資4億至5億美元，市場反應相當期待。

快速復製的成功有「奇招」：阿米巴係統有神效

要說中梁控股近幾年暴風成長的背後，就不得不提到其自身牢固、綜合的標準化營運模塊及程序了，這也是其快速復製及擴張的成功關鍵。

自2015年開始，中梁控股在學習京瓷著名的阿米巴管理體係基礎上，結合中國房地產行業發展的特點，建立併實行了獨屬於中梁的阿米巴生態係統，令其每個業務單位在營運中均享有充分的授權，併遵循結果導向的評估及激勵方法，大大提高了集團的競爭力。

由於阿米巴生態係統可實現快速扁平化復製和擴張，非常適合房地產開發業務的可復製性高的特點，憑借阿米巴特色生態係統的靈活性和競爭力，中梁控股一舉從眾多競爭對手中脫穎而出，短短數年間便實現了跨越式的規模增長。

得益於阿米巴係統發揮的顯著效用，過去數年來中梁控股在規模方面實現了顯著的擴張。2016年集團合約銷售總額（計及合營企業及聯營公司的全部合約銷售額）僅有約190億元（人民幣，下同），2017年其合約銷售總額就暴漲逾2.4倍至649億元，到了2018年集團合約銷售規模首度突破千億元關口達到1015億元，按年仍大增56.4%。

從2016年到2018年，中梁控股合約銷售總額的年復合增長率達到驚人的131%，其也以三年間將銷售規模從百億直做到千億的銳氣寫就了令市場驚豔的中梁速度。

從百億到千億，三年寫就中梁速度

如下圖所示，若以權益合約銷售額（僅計及合營企業及聯營公司的應佔權益合約銷售額）計，2016、2017及2018年中梁控股的合約銷售總額則分别為165億元、561億元及841億元，年復合增長率依然高達125.8%——近幾年中梁控股在同類型房企中的成長性堪稱難逢敵手。

在感歎中梁控股如此高速的成功之餘，抛開結果論，其高效的擴張策略及強大的土地獲取能力更加值得肯定。

實事求是地說，中梁控股的成功及快速發展很大程度上取決於其累積優質土地儲備的能力，這又以其精準的市場預判、強大的土地獲取能力及多元化的土地收購策略作為支持。

據悉，除公開投標、拍賣或掛牌出售外，中梁控股也通過合營企業及聯營公司與第三方業務夥伴合作，或通過收購目標項目及目標項目公司以獲取地塊——這樣多元化的土地收購策略使其得以迅速應對變化的市況及以較低成本收購地塊。

此外，在2016年至2018年間，中梁控股又精準把握住了三四線城市棚改政策帶來的機遇，著力提高於三四線城市的曝光度，併實施專註於小型地塊的策略，縮短了其典型的物業銷售週期及現金流週期，令其標準化項目發展進程得以快速發展，土地儲備在這一時期實現顯著增長。

招股書材料顯示，中梁控股於2016年、2017年及2018年分别收購63幅、119幅及221幅地塊，其中，分别有34幅、88幅及168幅地塊的土地出讓金及收購成本少於5億元，及位於三四線城市。截至2019年3月31日止三個月中梁控股收購了23幅地塊，其中18幅土地出讓金及收購成本少於5億元及10幅位於三四線城市。

就其業務覆蓋的城市數量而言，已由2016年末的17座擴張至2017年末的51座及截至2018年末的117座。截至2019年3月31日，中梁控股已入駐23個省市的124座城市，遍佈中國五大戰略性經濟區；應佔土地儲備總量約為3890萬平方米，包括由附屬公司開發的物業項目3400萬平方米及由合營企業及聯營公司開發的物業項目490萬平方米。

從中梁控股近幾年的拿地情況可以看到，在集團大刀闊斧的擴張進程中，其土地選擇的程序也是很嚴格的。不管是多元化拿地策略還是三四線機遇市場的佈局，其大多以低地價、一次付清的中小型項目為主，且允許快速的資產週轉，令項目發展科快速推進。

值得一提的是，中梁在土地收購方面的良好記錄在很大程度上也取決於其專業投資團隊的經驗和精確決策，據悉其專業投資團隊目前擁有超過700名員工，覆蓋100多個城市，助力集團進行嚴謹及標準化的拿地決策程序。

收益年復合增長率高達221.4%，盈利劇增潛力巨大

土地儲備充足，規模擴張態勢顯著的中梁控股，最近三年的綜合業績表現也頗為亮眼。其本次更新的招股書亦首次披露了公司2018年度的業績財務數據，去年中梁控股各項指標果然不負重望地交出了造好數據。

招股書材料顯示，2016、2017及2018年中梁控股的收益分别錄得29.25億元、140.26億元及302.15億元，年復合增長率高達221.4%；在快速發展期間，中梁控股的利潤水平也得到顯著的提升，其淨利潤從2017年的4.99億元劇增逾4倍（406.7%）至2018年的25.26億元，淨利潤率升至8.4%。