北京二手房價繼續下降，環京樓市還有戲嗎？

原創

日期：2019年10月22日 上午10:39作者：李瑩 編輯：李雨謙

限購政策一直在，購房交易也一直再發生。

統計局最新房價走勢出爐，在調控最嚴厲的2019年，為何房價總體仍呈現上漲態勢？

與過去下行週期相比，本輪房地產市場韌性和市場需求能力很強。「因城施策」下，地方政府對當地市場的穩定功不可沒。

天津、南京六合等地一些重點城市更是定向為限購解綁，區域性的政策寬松又給二三線城市更多增長機會。

北京二手房環比下降0.5%，二三線城市又「復蘇」？

房價上漲還是下降？統計局數據牽動著市場的神經。

9月份新房銷售價格方面，70個大中城市中，有53個城市房價出現上漲。8月上漲城市為55城。

有12個城市新房價格出現環比下降，數量創年内新高，5個城市房價持平。

新房價格上漲城市減少，房價下降城市多了。房地產市場可謂暗流湧動，多個城市房價逐漸失去支撐。不過這種表觀現象還不能說明國内新房價格就此下降。

城市能級不同，房價差異巨大。一線城市北京新房均價6萬元，足以抵好幾個三四線城市房價總和。所以看房價漲跌，還得分城市層級看。

從城市能級看，房價卻又出現一派普漲現象。新建商品住宅銷售價格環比漲幅微升，二手住宅銷售價格漲幅基本持平。

9月，北京、上海、廣州、深圳一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京和廣州持平，上海和深圳分别上漲0.5%和1.2%。

一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，8月為持平。其中，深圳是上漲主力，9月環比上漲1.3%。上海環比上漲0.6%。

北京二手房價格環比下降0.5%，自7月以來已連降3個月。廣州二手房價格則由8月持平轉為下跌，跌幅0.3%。

31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。南寧漲幅最高達2.1%。

35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

「嚴打」之下，房價為何普漲？

房價漲還是降，這是個問題。2019年下半年是房地產調控最嚴厲的年份，為何房價總體仍呈現上漲態勢？

統計局公佈9月房價，正好趕上房企「金九銀十」促銷季。市面上各大房企為搶收9月糧倉招數儘使。

在這波促銷潮中，房企寧肯送面積、送裝修、減免物業費等，也不願降價房價。房地產開發商並未採用「以價換量」策略自傷元氣。

這些促銷措施明顯保護了這輪房價。統計局數據顯示，9月新房銷售單價為9301元，同比增長6.3%。房價的堅挺也換來房企9月「搶收」成功。

中信建投證券研報顯示，9月百強房企銷售額10675億元，同比增長21.8%，較8月上升10.2個百分點，增速自二季度以來首次回升。

今年以來規模央企銷售表現十分搶眼，保利、中海、華潤、招商蛇口1-9月銷售增速分别為14.6%、30.9%、24.7%和39.6%，高於TOP50整體增速。

9月房產「黃金季」並不是皆大歡喜。4個一線城市，有2個城市二手房出現下降。北京二手房市場則出現嚴重下挫。北京、廣州二手房價格環比下降0.5%和0.3%。

如果說新房定價在備案制的影響下，多少與市場真實狀況出現背離。那二手房房價卻是經過市場檢驗的，能真實反映真實需求。

北京二手房降價在情理之中。作為全國房地產市場「風向標」，北京要給全國城市帶個好頭。房價價位已然很高，又長期受高壓調控，可以想象北京二手房市場有麽冷寂。

現在北京市場上已經較少能看到投資客。二手房一直在降價，一套房漲的錢還抹不平賣房時要繳的稅費，誰還來炒？」《中國經營報》近日披露一位房地產中介人士感歎。

全年房價怎麽走？

全年房價怎麽走，四季度是關鍵?

統計局數據顯示，9月房地產整體市場景氣度有所回升。9月商品房銷售額同比增長9.4%，推動前三季度商品房銷售額同比增長7.1%，增幅較前8月有所擴大。

前三季度基礎已經打好，四季度就成全年房價走勢關鍵。除了前文提到房企在維持現有「房價」攻堅戰中，還有一個指標不得不提。

佔據數量優勢的二三線房價決定著四季度房價的漲勢面。統計局數據顯示，9月二三線景氣度強勢回升。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分别上漲9.3%和4.7%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分别上漲8.4%和5.0%。

限購政策一直在，購房交易也一直再發生。天津、南京六合等地一些重點城市更是定向為限購解綁，區域性的政策寬松又給二三線城市更多增長機會。

與過去下行週期相比，本輪房地產市場韌性和市場需求能力很強。「因城施策」下，各地方政府對當地市場的穩定功不可沒。

華泰證券認為，當前「重供給，輕需求」的政策框架下，調控政策依然呈現出松緊併存的局面，且需求端政策預期平穩、供給端融資收緊加速推盤共同導致銷售韌性持續，認為四季度需求整體會維持平穩，助推重點房企業績增長持續。

克而瑞預測認為，從房企的中期披露來看，多數企業供貨節點多集中在四季度。在增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

所有預判都看好四季度，新的房貸利率會否成為「絆腳石」？中信證券研究預判，按揭利率不會繼續上行。

易居房地產研究院報告認為，9月房貸利率雖未下行，若考慮到此前央行全面降準的動作，以及後續國内市場繼續降成本的導向，那麽可預計後續5年期LPR利率也有進一步下行的可能。

若出現下行，那麽對於降低房貸成本、活躍市場交易等有積極作用。