【行業一線】代建行業萬億「藍海」，雅居樂房管會是下一個鐵獅門嗎？

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日期：2020年10月22日 上午11:05作者：沈大班 編輯：彭尚京

自8月中旬，内地市場傳出監管部門對房企有息債務規模設置「三道紅線」後，有研究院監測，近40家典型房企融資規模連續兩月震蕩下滑，效果立竿見影。龍頭房企萬科的董事會主席郁亮出席某場活動的時候表示，房企從2002年前的土地紅利，到之後的金融紅利，已經邁進管理紅利的時代。房地產行業正迎來新一輪的挑戰，未來，做好「瘦身」工作，利用先進的管理經驗和優勢，探索「輕盈」發展模式，成為房企轉型升級的必然之選，在此背景下，房地產的代建領域逐漸受到市場關注。

何為代建？國内代建行業發展現狀及前景

房地產代建，顧名思義為委託方（擁有土地開發權的企業）將項目交於開發建設經驗豐富且專業的代建服務商（品牌房企）承接。代建服務商憑借優秀的品牌、產品、融資、管理等無形資產，向委託方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、營銷管理、品牌管理等開發全過程服務，雙方通過平等協商建立合作關係，最終實現共同盈利的一種商業模式。

值得注意的是，由於土地成本及物業開發成本主要是委託方承擔，代建服務商只需提供專業的物業開發全面解決方案即可。因此，代建模式同物管一樣屬於輕資產模式。

代建模式目前在歐美等發達國家較為成熟且形成了寡頭效應。在1990年代，歐美等發達國家房地產行業同樣與現階段中國房地產行業面臨著轉型升級壓力，體量較小及品牌綜合實力並不強的房企，急需一種能優化負債結構及提升品牌溢價的合作開發模式。基於此，代建行業從那時候開始在歐美等發達國家盛行，並逐步形成成熟的商業模式及市場。

期間，造就了全球代建行業龍頭鐵獅門。鐵獅門作為代建行業的開山鼻祖，在其發展過程中逐漸形成了「縱向一體化+小股操盤」的重運營輕資產模式。前者使鐵獅門拓展了產業鏈的縱深，而後者則最大限度提高了資金的使用效率。這種對全價值鏈的覆蓋，使得鐵獅門擁有了專業的房地產開發和運營能力，同時借助基金以及由此帶來的財務槓桿，獲得超額的收益。

經過30餘年的發展，鐵獅門在北美、歐洲、拉美、印度和中國等地投資、開發和運營的項目超過380個，總物業面積超過1520億平方英尺（141億平方米），物業資產總值超過782億美元。

相較於歐美等發達國家，我國代建行業還處於起步階段，競爭格局還比較分散，並沒有像鐵獅門這樣的寡頭出現。但是，隨著近些年政府代建系統性改革及我國房地產行業進入白銀時代，代建行業逐漸以輕資產、投資規模小、財務槓桿小、抗週期風險性強及具備較高投資回報率等優勢成為各大型品牌商轉型升級中的必爭之地，同時也是各路資本非常關注的房地產細分領域之一。

據中指院研究報告顯示，隨著房地產代建規模的擴大及代建行業的發展，我國代建市場將呈現高雙位數增長的態勢。預計我國代建市場的新增總建築面積將從2020年的8,335萬平方米增至2024年的1.939億平方米（對應合約額約為7.3萬億），複合年增長率為23.5%。

目前國内已經有不少房企瞄準這片萬億「藍海」，包括綠城、金地、朗詩、濱江、雅居樂等企業，都已經在代建領域站住了腳。其中行業頭部企業是綠城的代建集團——綠城管理，在今年7月已經成功在香港上市，成為「中國代建第一股」，截止9月，其自營及透過與夥伴合作的代建項目在建面積達4,021萬平方米，合同銷售金額約為人民幣468億元。

而成長速度最快且核心競爭力較強的應屬雅居樂房管集團（下稱「雅居樂房管」）。兩年前，作為中國房企前30強企業，雅居樂也開始在代建領域佈局，成立「雅居樂房管集團」。經過兩年的發展，雅居樂房管已經成為代建領域的後起之秀，憑借「雅居樂」品牌效應、強勁的代建能力及豐富的代建經驗成為這個房地產輕資產領域的生力軍，綜合實力位居行業TOP2。

據了解，隨著業務的不斷壯大，雅居樂有計劃分拆房管業務單獨上市，分羹代建行業萬億紅利，成為中國版的鐵獅門。

雅居樂房管：不動產開發賦能專家

「過去幾年對多元化業務的持續投入，現在已經開花結果。」雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林在今年的半年業績會上，滿意地描述了雅居樂的多元化業務情況，其中一個「果」，便是負責雅居樂代建業務的房管集團。雅居樂房管主要向合作方提供貫徹設計報建、建造管理、成本管理、品牌運營、產品營銷等服務。這種依託輕資產模式的發展，讓雅居樂房管成立當年便實現盈利，這讓雅居樂管理層看到這個領域的前景，並決心繼續深耕。僅僅2年時間，雅居樂房管集團已位居行業綜合實力前列，被中國房地產TOP10 研究組、中國指數研究院授予 2020 中國房地產代建運營引領企業（TOP2）榮譽。截至2020年6月30日，雅居樂房管已進駐全國12省市24個城市，主要佈局長三角、珠三角、成渝等核心城市群，已為多家合作方打造一批標桿項目，儲備貨值超過1,000億元。

代建企業最珍貴的資源就是人才。雅居樂委派一批優秀的管理層領導房管集團，打造一支經驗豐富的不動產開發專業團隊。如雅居樂房管集團總裁樊紅雷，他本人是房地產行業的一名老兵，擁有豐富的房地產開發管理經驗，在雅居樂任職已有十多年，成功操盤過多個項目，從項目總到上海區域負責人，再到現如今的雅居樂房管集團總裁，依靠的是其出色的房地產專業開發管理能力及鍛造優秀團隊的亮麗履歷。

有了經驗豐富的專業團隊為後盾，雅居樂房管搭建了一個涵蓋產品、服務、標準、流程、供方等在内的不動產開發賦能平台，為合作方提供貫穿設計報建、建造管理、成本管控、產品營銷、品牌運營、融資支持及物業服務的全流程、定製版、人性化代建解決方案，既充分挖掘、提升項目價值，又有效地控制成本、提升利潤，協助合作方打造雙赢平台。

雅居樂房管成立後簽署的第一個項目——淮安雅居樂富春山居，是其代建的經典案例。2019年底，淮安雅居樂富春山居開售，儘管作為高端產品，其均價高於市場平均水平，但仍多次以一個月去化一棟的速度成為淮安市場現象級事件。自此，雅居樂房管開始走上一條與眾不同的代建道路，通過品牌溢價以及高品質的項目管理，與國内不同地區的數十家開發商展開合作。

萬億「藍海」之下，中國版「鐵獅門」的崛起

突如其來的新冠肺炎疫情，不僅檢驗各國經濟韌性，也檢驗了企業的抗風險能力及成色。

從2020上半年業績表現來看，雅居樂房管不管是新拓項目數量還是在管項目銷售金額，均同比出現倍速增長，這種穩健的成長速度，再一次證明雅居樂房管在代建行業中具備較強的核心競爭力。單單上半年，雅居樂房管就逆勢獲得12個新項目，貨值約人民幣484億元，持續在代建領域發力。

在大環境不好的背景下，雅居樂房管能有不俗表現，不免讓人想起美國的鐵獅門及新加坡凱德兩大巨頭成長初期，同樣以良好的市場口碑，在逆市中斬獲不少新簽訂單，為其後成為代建行業領軍者打下紮實的基礎。而且，雅居樂房管與鐵獅門同樣注重對企業經營利潤率的保障。種種迹象表明，在未來萬億規模代建市場中，擁有先發優勢的雅居樂房管，具備成長為行業領軍者的潛質，並有望打造成中國版的鐵獅門。

如上所述，中指院研究報告顯示，預計未來5年，我國代建市場在新訂約總建築面積方面將以23.5%的複合年增長率持續增長，合約銷售額將達3.2萬億元至7.3萬億元之間。對此，雅居樂房管總裁樊紅雷也非常看好行業未來成長空間，他預期在3-5年以後，一些中小型或排名靠後的房企會有一些（有代建需求的）土地儲備，它們也會通過此番洗牌更理解品牌的重要性。到2023年，代建行業將迎來高速增長期。

行業發展前景如此甚好，雅居樂集團董事會主席兼總裁陳卓林對雅居樂房管發展前景充滿了信心，並定下三大目標：一是3-5年之内，把代建管理做紮實，期望品牌影響力做到行業前列；二是在5年規劃中，每年的營收增長率都能高於行業平均水平，形成良性的增長，有機會將考慮上市；三是雅居樂内部產業之間資源整合，協同發展。

若在不久的將來，雅居樂真的分拆雅居樂房管獨立上市，無疑是如虎添翼，高質量的業績增長將迎來提速，而雅居樂房管作為代建行業領軍者地位將愈發明顯，與美國鐵獅門及新加坡凱德等國際代建巨頭差距將進一步縮小，二級市場投資者也將成為分羹我國萬億紅利的受益者。

代建行業萬億藍海現已打開，正是雅居樂房管借海揚帆行穩致遠之時。