受美國強力加息等因素的影響,連漲多年的香港樓市步入了持續回調期。
面對低迷的樓市,港府終於在2月底宣佈全面撤銷辣招,隨即樓市的交投得以激活,並在4月迎來大爆發。
據悉,4月份的數據顯示,一手及二手住宅樓宇買賣合約宗數為8551宗,創2012年10月8714宗後的138個月(11年半)新高;一手及二手住宅樓宇買賣合約價值達774.56億港元,創2021年7月786.04億港元後的33個月(近3年)新高。
由於成交量顯著增長,樓市號稱迎來了「小陽春」,然而從樓價的表現來看,情況卻並沒有這麽樂觀。
美聯物業的數據顯示,全面撤辣後,樓價指數一度出現了微幅回升,但隨後又出現回落。目前來看,香港樓價止住了跌勢,但並未見明顯起色,依然在相對低位徘徊。
中原地產亞太區副主席陳永傑亦表示,撤辣後樓市活躍,但僅止於成交量增加,價格並未同步上漲。
樓價不動如山的原因有很多。
例如,基於聯系匯率制度的高息口問題。而高利率環境不僅會加重買家的負擔,其實也會對地產商產生影響。
又如,近年來,香港樓市庫存量整體在持續增長,導致市場出現供應過剩的狀態。
而樓市出現供應過剩,其中一方面是因為香港近年流失了一部分人口。根據香港入境處數據整理,從2020年7月至2023年6月,經機場離港的香港居民累計共有633萬人次,其中僅有580萬人返港。這也意味著,這3年間「淨離港」的人高達53萬人,是近60年來人口流失最為嚴重的一次。
恒隆地產(00101.HK)董事長陳啓宗在2023年年報中表示,香港住宅土地供應長達十年的人為短缺局面正逐漸被打破,由於供應預計充足,樓價不會像過去數年那樣大升。
此外,香港經濟近些年遭遇了一些挑戰。同為亞洲的金融中心,香港近年卻被新加坡搶了不少風頭,再加上高利率環境等因素的影響,香港的經濟面臨著一些壓力。
總的來看,近年樓價低迷,縱然全面撤辣依然未顯著增長既有短期因素的幹擾,亦有長期因素的影響。
值得一提的是,中原地產亞太區副主席陳永傑日前指出,美國利率將向下調,問題在於何時開始減息。
而結合各方面的情況來看,雖然有所推遲,美國的降息進程有望在下半年開啓。
野村證券經濟學家調整了對美聯儲降息時間的預測,稱「降息的門檻似乎已經升高」。目前預計美聯儲首次降息會在9月,而不是先前預測的7月。
高盛近期的報告顯示,他們已將美聯儲首次降息的時間點從原先預期的7月推遲至9月,但維持了年内兩次降息的預測。
高息口這個中短期影響因素將有望得到解決。
另外,樓市供應過剩的問題也需要時間消化,但這並不是最重要的問題。根據瑞銀的預計,目前市場仍有大量供應,預期2024年香港可售的新樓數目會達至5.1萬套,反映有3年的存貨需要消化。
相較而言,香港樓市更應關注人口數量及結構、經濟增長等長期影響因素。
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